與其次次寬免　不如檢討公屋租金調整機制

香港房屋委員會資助房屋小組委員會在星期一（8月15日）通過2022年公屋租金檢討結果，由今年10月起上調公屋租金1.17%，亦即每個租戶平均增加約26元。另一方面，委員會亦通過向公屋租戶提供特別紓困措施，寬免首12個月因調整而產生的額外租金，使得實際加租要到明年10月才會生效。

根據現行調整機制，公屋租金每兩年檢討一次，運作方式為比對三年前「第一期間」以及上一年「第二期間」的公屋租戶收入指數，在兩者差幅超過0.1%時對公屋租金作出相應調整，上調租金設有10%上限，下調租金則無任何限制。而為了收集用來計算收入指數的數據，房委會與統計處定期向租戶進行「入息抽樣統計調查」，其間會剔除「富戶」及「綜援戶」等離群個案。

事後補救源於缺失

機制自2008年實施以來，合計已經進行七次檢討租金，每次結果均為正向加租，更有四次觸及加租10%封頂上限。在當中四次調整的時候，房委會同時候提供租金寬免措施。儘管房屋局局長何永賢早前重申現行機制「行之有效」、「值得保留」，但當一個制度超過一半的時候需要考慮當時環境作出例外處理，往往就已代表它本身存在不足之處。像同樣跟公屋相關的入息及資產限額檢討，近十年內曾五次凍結入按機制原本應該減低每月的最高入息限額，主要原因即是它參照落後數年的「住戶開支統計調查」數據。

調整滯後抽樣不足

公屋租金的調整機制也面對一些質疑。2020年7月立法會房屋事務委員會討論上一次公屋租金檢討結果的時候，一眾議員就通過議案要求「馬上進行公屋租金調整機制的全面檢討，以免公屋租金只加不減、調整滯後及未能對應當時經濟環境的問題一再發生」，並且建議研究引入凍租或延期機制、將兩年一檢改為三年一檢，以及下調10%租金加幅上限。

又如「入息抽樣統計調查」抽樣是每月抽查2,000個公屋租戶的平均收入水平，但房委會自身數字已指出整體公屋租戶由2007年的64.62萬戶增至2021年的78.46萬戶，抽樣規模理當作出相應增加。再者有關抽查明言排除同戶同年重覆申報，故此實際等同每年獨立抽樣24,000戶而已，它的追蹤收入變化作用存在相當限制。

需要增加考量因素

當年建議設立現行公屋租金調整機制的房委會專責小組委員會，曾經在報告裏強調「公屋租金的釐定和調整，須考慮各項因素，包括地點、單位面積、消費物價指數、工資變動、屋邨營運開支、政府所收差餉、房委會財政狀況等等」。無奈今天現況除了地點、單位面積與租戶收入外，其他因素根本沒在公屋租金釐訂機制裏充份反映出來。

況且房委會最基礎的工作目標，始終是「為不能負擔私人樓宇的低收入家庭解決住屋需要」，所以在調整公屋租金時最應該優先考慮的，仍然是租戶本身的負擔能力。不過目前房委會「入息抽樣統計調查」所得資料只是公屋租戶名義收入，說不上能直接顯示他們負擔能力，故此在有別的替代選項之前，引入通脹數據來折算公屋租戶實際收入的建議相信較為可取。

在這個基礎上，如果租戶的收入增幅跑輸通脹，房委會就應該減少他們的租金開支以紓緩其負擔；相反假若租戶名義收入增幅高於通脹水平，那麼要求他們繳交較高租金或許無可厚非，但租金亦不應超出開支若干佔比。長遠來看，房委會、統計處雙方也得加強合作，探討能否在釐訂租金過程一併計算各組最新經濟數據與住戶開支權數等元素，好讓租金水平能跟租戶實際負擔能力維持相對穩定關係，不會因為一時經濟波動大上大落。