住限呎樓能否不等於住貴樓？

發展局局長黃偉綸在周四（24日）宣布，將最低私樓單位280平方呎要求的適用範圍擴大，由去年12月公布的兩個私樓項目，增至所有政府賣地、鐵路物業發展、市區重建局項目，以及私人發展商的換地和修訂地契申請。由周五（25日）起，所有換地及修訂地契的申請均受新措施所限。

此改動是回應社會「住大啲」的訴求，尤其堵塞早前不包市區私人重建這個納米樓供應重鎮的漏洞。可是，不少人擔心住大一點就要住貴一點。要疏解此矛盾，政府要廣建資助房屋和調整舊樓補地價機制，增加可負擔單位供應。

擴大限呎措施總體值得肯定。對二、三人家庭來說，280呎單位也算不上宜居，而且新例「嚴人寬己」，不包括政府自家興建的公營房屋，而且距離訂立法定最低人均居住面積的目標仍然遙遠。公營單位量缺是因為政府過往覓地和建屋過程慢，累積大量申請個案，遂以盡建單位清理人龍，但政府施政失誤的責任不應由市民承受。任何階層的市民也值得宜居。

適切住所是基本要求

市面出現私人納米樓、龍床盤不是無因，除了因為地盤面積狹小外，還有發展商以縮小單位面積來壓低樓價令買家較容易「上車」，以及發展商兼顧政府賣地當中的限量條款及同時滿足自身興建大單位和其他設施的要求，遂興建迷你單位充數。

針對上述原因，限呎令生效後會出現三個後果。一是令一些樓盤開則平均一點，有助小家庭增加單位選擇。二是增加狹小地盤開則的難度，不過既然地盤狹小，政府拿出來賣地或者容許私人重建其實未必是好事。相較之下，限呎導致樓價上升的後果最受關注。以一個呎價1.8萬元的單位為例，假設市況和其他賣地條款不變，單位面積由200呎增至280呎，樓價就會多144萬元，住戶要不吃不喝三四年才可儲蓄這筆款，置業擔子就更重。

要好心不成壞事　得廣建資助房屋

黃偉綸在去年曾經回應，買家可以用八、九成按揭置業。但借款額增加，壓力測試下的入息要求會更高，符合資格者或會減少。即使通過，他們要面對高槓桿投資，而當下和未來經濟起伏不定，置業風險較往年高。當然，他們可以挑選現存納米樓，但此舉同樣會推高其價格。他們亦可以選擇租屋，惟租金不見得便宜，而且同樣面對業主不斷加租，只是市民次選。

市民想住得大一點、可負擔和減低樓市波動影響，但在私樓市場難以兼得。尤其香港有大批樓宇老化，等待重建，私人發展商不會做虧本生意，收購、重建開支通通要錢，我們難以期望新樓用貼近大眾負擔能力的價錢出售。若然在限呎之上，再推出限價又是否可行？限價比限呎難操作得多，太寬鬆就如同沒用，但太緊就會打消建樓意欲，就重建而言，發展商擔憂日後無利可圖而放棄收購重建，拖慢樓宇和社區更新步伐。

權衡之下，政府廣建資助房屋來是較可行的穩定樓市和提升居住面積方法。限呎後的私樓最快在三、四年後落成，公營房屋新供應只要快馬加鞭也可趕及在相若時期落成，市民日後不再局限挑選私樓單位。另外，早前有發展商社企提出私樓漸進式按揭，以補地價優惠換取五成首期延後供款，亦是一個選項。針對市區舊樓私人重建，政府亦應考慮以減低補地價換取發展商調低售價。最後，政府須為人均居住面積立法。適切居所、可負擔、低風險，本就是居住的基本要求，不應取捨。