釋放樓奴需要有上進心的是政府

特首林鄭月娥在任內落實多項房屋政策改革，由提升未來公營房屋單位比例至七成，新居屋和綠置居價格與市價脫鈎，延長資助房屋自由市場禁售期，在賣地條款設最小單位面積等，此等措施彰顯政府更積極主導房屋市場。然而，她所領導的政府若然死守「置業主導」的房策理念，市民便無法擺脫「樓奴」命運，遑論安居樂業。

林鄭在日前接受報章專訪，談及公營房屋範疇的新想法。她認同早前有地產商社企倡議的置業供款新模式，先降低公營房屋按揭門檻，把部分首期延至入住後一段時間才一次過或分期償還。她認為此舉有助年輕買家「上車易、供樓易」，鼓勵他們努力賺錢「就能盡快擁有整個單位業權」，而非怕超過申請公屋的入息上限而「不敢加人工」。

另外，她亦提議，既然日後新公營房屋供應比例佔七成，政府可以撥出部分單位給月入七、八萬元的住戶購買公營房屋，包括港人首置盤。

有藍圖卻欠落實方略

首期是無數打算置業的家庭的煩惱，除非參與按揭保險、二按或者尋求親友幫忙，他們難以獨力繳付首期。再者，當樓價持續攀升，他們要支付的首期就愈來愈高。政府若落實降低公營房屋按揭比例，住戶就毋須儲蓄和預留大筆首期，把資金用於進修或創業等用途，趁早開啟更多人生選擇。延後清繳首期亦可給家庭在事業穩定、收入增加後才增加還款額，減輕早期房屋負擔。至於容許中高收入階層購買公營房屋，亦可增加買家選擇，稍為減輕置業成本。

林鄭拋出了美麗的住屋藍圖，但究竟能否落實？政府在這兩年才找到足夠未來十年房屋需求的單位，而且還稱落成期「頭輕尾重」。運房局預測2022/23和2023/24年度的資助出售單位興建量合共只有5,100個，較本年度還要少，要到2024/25年度起才升至逾萬個單位，未來數年新建出租公屋的數量更剩下年均萬餘個，遠遠未能清除公屋輪候隊伍。

除非政府在未來三數年大幅提升公營房屋建屋量，否則單位仍是求過於供。在這限制下，政府即使調整了資助房屋按揭還款機制，受惠人數始終有限。另一方面，要納入中高收入階層市民居住公營房屋，政府首要進一步提升公營房屋比例，否則只會分薄中低收入住戶入住公營房屋的機會。

政府須擺脫「置業主導」思維

現時房委會自負盈虧，靠出售居屋的收入來興建置助房屋和應付日常營運。若然資助房屋買家能延遲還清首期，相信對房委會短期財政構成壓力。就此，政府應適時支援公營房屋開支。而林鄭強調出租公屋是「鎖死」土地價值，政府和房委會應享受土地價值，正正鼓勵政府和民間視土地為投資工具，更貶低出租公屋的功用。

香港的土地價值透過政府的財政安排轉化為各項政府基建，但其價值亦在社會產生大量禍害，政府豈能忽視。現時地價樓價高昂，帶動租金上升，住屋面積亦要縮小以遷就樓價房租，市民不論租還是住也淪為「樓奴」。林鄭認為人為擁有業權而工作賺錢，要自力更生，無疑把方法和目的錯置，再次混淆了置業和安居。政府的政策目標應是以安居出發，市民安了居方可專注工作，發揮才能，貢獻家庭和社會。公營房屋不應以實現土地的經濟價值為目標，應與教育和公共醫療般視為必要支出，重視其社會價值。

林鄭的新想法或可一時減輕市民「上車」難處，但當公營房屋供應仍然短缺，加上她和問責班子抱持「置業主導」的思維，市民就無法從樓房鬆綁，終日為樓房奔波。需要激發上進心的不是市民，而是政府本身。