「私人居屋」想法可取　補地價細節宜清晰

新世界發展旗下社會企業「新世界建好生活」在本周一（6日）提出全港首個非牟利私人資助房屋項目，預計在新界西一塊地皮興建300個單位，單位實用面積為300至550平方呎。社會固然樂見地產商出招減輕置業壓力，但土地樓房畢竟牽涉重大利益，而且涉及政府批出優惠，故每個步驟程序都要更加公正公開，尤其是箇中補地價安排。

該社企尚未有透露項目具體地點，又稱正與政府商討補地價的安排，期望未來半年至一年內能公布細節，以及展開其他城規程序。雖然外界稱項目與房委會居屋類似，但在定價、對象和供款方面有多處不同。

兩者價格雖然相若，換算為市價的五至六折，但新居屋定價是參考住戶入息中位數，而社企項目是按成本價。其次，社企項目設有買家年齡限制，只容許25至45歲港人及首置人士購買。第三，項目與居屋在供款方面亦和一般私樓不同，樓價會分開兩半，首半最高承造九成按揭，買家只需付5%首期，其餘依按揭年期攤分。餘下那半，社企指買家需於成交後十年內一次過或分階段承造。

補地價決定售價

單從售價來說，社企項目的確相當吸引。誠如社企所指，付款辦法有助青年買家輕鬆「上車」，亦留有時間給他們在收入增加後才增加還款額。雖然如此，社企公布的資訊仍然相當粗略，需要釐清。

第一，發展商宣稱樓價為市價五至六折，有部分是源於社企項目不牟利而降低價格，亦有部分是假設政府優惠地價，而按此估算至少三至四成。運輸及房屋局對社企項目的建議表示歡迎，指有助增加資助房屋供應和置業選擇，但在商討釐訂補地價金額時，政府難免會有一定制肘，優惠不能過少。

第二，補地價自由出售的責任應否由業主承擔。社企公布買家在買入單位第十年起，「向政府補回地價差額後」將單位在市場自由出售。這條款大抵是參考房委會和房協資助房屋的轉售限制，但兩者的政策效果並不相同。

盡早公開細節釋疑

政府當初以象徵式地價批地給房委會建居屋，而房委會是公營部門，故沒有造成公帑實際損失。房協是私人但亦是運作多年的獨立非牟利機構，所以政府提供地價優惠給房協也沒有爭議。

相較之下，在私人資助房屋方面，社企少賺了利潤，亦要預留為收不少的資金墊支給銀行，但只要買家履行合約，社企其實沒有甚麼損失，最多只是損失了原本可以放在牟利項目的機會成本。相反，政府確實少收了發展商改劃土地的部分地價收入，直至十年後有買家補回單位地價後才可掙回，是否對社企過於慷慨？

商界加入興建資助房屋行列，降低民眾房屋負擔能力，政府和社會樂見其成。惟社企公布的資料不完整，現時尚存一堆疑竇。坊間就有人猜度今次項目仍然是旨在拉攏政府修橋補路，帶動母企鄰近地皮升值。與其令此類疑慮繼續滾大，社企不如盡早公布細節，政府與社企在補地價等問題上更應秉持公平、公開態度處理。