「房屋市場七三比」反映對政策的認知錯誤

特首林鄭月娥在今屆多份《施政報告》均形容房屋範疇是施政「重中之重」，但她在最近一個電視節目訪問似乎卻暴露出自己對房屋現狀的認知錯誤，令人質疑她和政府能否達成讓市民安居的房策首要目標。

在本周五（11月5日）播放的專訪節目當中，林鄭提到政府增加短中長期的房屋供應，但不覺得政府應該有特別政策遏抑土地價值。她指出「香港的房屋市場一分為二，百分之七十是政府的行為，我們會盡量提供土地去（興建）不同的房屋種類，滿足不同收入及資產家庭的房屋需要，另外的百分之三十，很多人喜歡來香港置業，我們也是提供更多的土地，希望透過供應比較充足，不會把樓價推得太高或太快」。

此番話可能反映她對現時的實際房屋分布狀況存在一些誤解。不說太遠，回歸後公營房屋佔全部房屋比例至今還是不過一半，根據《房屋統計數字2021》，去年出租公屋加上資助出售單位的比例只佔約45%，私人永久性房屋佔約54.2%。截至今年3月，相對應的單位數目為127.2萬和164.1萬個。

實際公營房屋比例從未達七成

林鄭說的七成，相信是指由2018年起，政府《長遠房屋策略》將十年建屋目標裏的公營房屋單位比例由六成升至七成。發展局局長黃偉綸在上月表示未來十年已覓得350公頃土地，可建約33萬個公營單位，應付約30.1萬個單位需求，至於為私人單位預備的170公頃土地則預料可以新增約10萬個單位，公營房屋比例達76%。

粗略推算，即使未來十年所有約43.1萬單位悉數落成，公營房屋單位量只會增至160.2萬個，仍然較私營單位的174.1萬個為低，亦即公營比例根本未破五成。再者，政府直至去年才稱覓得未來十年公屋需要的土地，更要到十年期的下半部分才趕及興建，可見這個情況短期以來仍然難以改變。

綜合上述幾組數字，現時香港房屋市場七三比例根本並未實現，極其量只是政府現時分配土地房屋的憑據而已。令人擔憂的是，若然林鄭認為現時房屋市場已是七三比，那就表示政府只是「講咗等於做咗」，沒有真正掌握現實情況。

降低私營房屋比例不必然推高私樓價格

若然政府要以安居作為首要房屋政策目標，政府應在未來十年調動更多土地興建公營單位，令市民憑着可負擔和可預期的價格租住和購買單位。按此目標，公私營單位七三比其實不夠進取，八二、九一比才是更合理方向。只有大幅度調高公營比例，才會避免資助出售單位和用地「搶走」出租公屋單位和用地的情況，同時滿足租住和自置需求。除此之外，只要廣建公營房屋並且分割公私營住屋市場，市民也就不用急着「上車」，亦不用擔心二手公屋居屋價格受私人市場牽引拉高。

再看鄰近的新加坡，其公私房屋就真的是七三比，組屋數目佔全國住房數目超過七成，私樓不足三成。政府控制非本地人購買組屋，亦以預售組屋的形式評估和滿足未來需求。雖然該國的私樓價格一樣昂貴，而組屋轉售價格近十五年升值約75%，但新組屋價格仍然可控，市民仍有充足機會「上車」。

本屆政府把新房屋供應的七成撥歸公營房屋，的確較以往幾屆政府進步，但政府必須知道房屋七三比從未實現。再者，正因為歷屆政府壓抑公營房屋建屋量，故七三比的效果最終只能稍稍增加香港總體公營房屋比例，林鄭絕不能視之為靈丹妙藥。政府還有更多招數可以出，例如進一步增加新公營房屋比例，同時推出一手樓空置稅、停止新資助出售單位流出自由市場等。這麼多招數不出，怎能令市民信服政府決意讓市民安居？