深圳實行樓市參考價　香港劏房租金卻難管控？

香港的房屋問題積弊已久，劏房雖是暫解基層住房的必要之惡，但其環境之惡劣，呎租之昂貴，租金攀升之迅速也是當局必須管控的問題。只是運輸及房屋局成立的「劏房租務管制研究工作小組」（下稱「工作小組」）稱，難以訂立全港劏房起始租金水平。對此，社聯香港社會服務聯會（簡稱社聯）周日（7月4日）公布劏房住戶的最新報告，揭示在租金不受管控下劏房住戶的日益艱難，以及租金監管的可操作性。

在未有劏房租管之下，社聯的調查結果不令人意外：劏房戶普遍出現愈住愈貴（52%），愈搬愈來差（35%居住面積減少，23%環境更差）的狀況。社聯建議政府增加資助，包括重新派發關愛基金的N無津貼，擴大向輪候公屋逾3年、無領取綜援的基層派發現金津貼或綜援租屋津貼的資助範圍等。

劏房租金不受管　公帑租戶兩相難

但政府公帑資助始終有限，如若不配合對劏房租金市場的監管，這一津貼無底洞最終只是養肥業主。在缺乏租金的監管的情況下，劏房呎租價格與租金漲幅一度跑贏私人樓，顯然不合理。而社聯根據約1500戶劏房租戶的數據計算得出，約有15.8%被業主收取較估算租金高出兩成以上的金額。因此劏房租金監管是必要之舉。

事實上，深圳今年初已開始實施監管房屋市場價格以解決住房問題，並可以作為香港的參考。深圳作為內地的大城市，其發展潛力被不少人看好，也導致了其樓價在疫情下成為全國少數不跌反升的城市。

深圳參考價吸引多市借鏡

深圳政府為了解決樓市價格不受控，居民住房難的問題於今年2月宣布建立二手住房成交參考價格發布機制。由深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，並按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元，發佈全市3,595個住宅小區二手住房成交參考價格。也就是說，一旦買賣雙方以高於參考價的價格成交，那麼買方獲得的銀行貸款將減少，首付門檻將提高。同時由於交易信息更透明等，讓深圳二手房市場3至5月連月下降。而在5月，深圳政府發布參考價的措施延伸到了深圳一手樓市場規管中，並迅速被成都、無錫、東莞等多個內地城市借鑑。

雖然深圳的參考價指導是為房屋買賣市場所設定，其實施和價格制定上也有進一步完善的空間，但這一措施顯示的是內地規定房屋市場價格亂象的決心及設定價格參考的可行性。同樣，社聯此次根據逾1500個劏房住戶的租金數據，初步嘗試得出的租金估值方案亦顯示劏房租金監管並非不可行。社聯以獨居深水埗，沒有任何設施及間隔的地下一劏二單位為基準，再根據獨立設施、樓層、區域等進行租金加減得出大概的租金估算水平。雖然技術上可有再改善的空間，但這也證明租金參考估算雖難，但並非不可為。「工作小組」擁有更全面普及的人口統計數據，完全可以以社聯模型為基礎進行改進，而不是稱難而退。

社聯的調查顯示，目前劏房租金佔43%一人住戶收入的一半以上，足以證明不受規管的劏房租金不僅在削弱香港21萬劏房住戶的生活素質和保障，更在蠶食他們投資未來的可能性，促成貧者愈貧的悲劇循環。我們固然要從釋放棕地、興建公屋等多方面解決劏房問題，但當其作為社會暫時的必要之惡時，我們也必須竭盡所能對其進行租金監管，遏制其負面影響。更為重要的是，以劏房租金監管為實驗田，對樓市租買價格混亂的規管應向內地一般延續到買賣市場，讓市民真正享受房住不炒的福利。