安達臣道首置盤招標　應為政府的僅此一次

政府繼市建局「煥然懿居」後，即將推出第二個「首置上車盤」項目，上周五（20日）起公開招標出售一幅位於觀塘安達臣道住宅用地，當中規定發展商須提供超過一半落成單位為首置盤出售。政府規定落成單位的最低面積標準，在此納米樓成風之際，做法值得鼓勵。不過，新首置盤的定價為市價八折，明顯偏高。若然項目流標，政府實應以此為鑑，改由市建局提供首置盤，而非再依賴發展商。

安達臣道招標地皮面積約21.7萬平方呎，可建總樓面面積約108.9萬平方呎，估計可建約1,700個住宅單位，政府由上周五起公開招售，直至5月15日截標；政府規定中標發展商須於2026年3月底前落成項目，而且所建住宅單位實用面積須介乎約250至500平方呎，最終政府會在完工後 （取得入伙紙後）隨機選定不少於1,000個單位作首置盤，包括200個開放式、250個一房及550個兩房單位。另外，賣地條款亦指定發展商須以市價八折出售首置單位，出售對象資格則由政府決定。政府表示，首置盤買家的收入及資產應介乎居屋白表申請人的限額及該限額加三成。

阻止資助房屋納米化　做法可取

縱然發展商如會德豐地產主席梁志堅等認為限制條款多，吸引力不大，但目前樓價高企不下，發展商愈發藉「納米樓」向上車心切而能力有限者榨取利潤，政府規定發展商興建首置盤的面積標準，做法實在必要。

住宅納米化不但影響當下生活質素，更因住宅建築本身壽命不短，未來城市生活、市民的住屋標準亦因而受影響，就此政府絕對有責任保障市民、甚至下一代安居樂業，故須確保住宅面積達適居標準，政府如今要求發展商參建首置盤的面積標準，實為社會喜見。但政府亦不應就此停步，往後須繼續撥亂反正，如至少須將面積標準延伸至所有公營資助房屋項目上，不能讓本港住宅標準不斷迷你化下去。

「市價八折」無疑過高

不過，安達臣道首置盤即使順利批出，有多少夾心階層能因此置業，仍為疑問。政府要求發展商須以市價八折出售，如參考去年推售的觀塘新盤凱滙，成交平均呎價為1.92萬元，若以市價8折推算，呎價即約1.54萬元，換言之以面積最細250平方呎單位計，購買首置上車單位最少仍需385萬元。但對比去年市建局發售、位於土瓜灣馬頭圍道的首個港人首置上車盤「煥然懿居」，其折扣率為市價六二折，平均呎價為約1.3萬元，是次項目的定價無疑過高。

縱然首置上車盤的入息、資產限額為居屋白表申請者的限額加三成，理論上其定位為滿足夾心階層的置業需要，此等階層的負擔能力當然相對較「高」，但僅作「八折」的首置盤定價仍然不菲，夾心中產始終不早負擔。再者，次首置盤數量逾千，為「煥然懿居」的兩倍，政府更須確保此批量單位能助市民解決其燃眉之急。更何況首置盤定價有先例可循，政府實無理由調高折扣率。

安達臣道附近公營房屋不少，地皮估值因而下調，加上目前經濟漸轉下滑，發展商出價可料保守，發展商要求首置盤更大的折扣率，或許會削減其興趣，甚至造成流標。但政府必須明瞭，相對解決市民住屋、置業需要，地皮收益實僅為其次。而且發展商若然作價保守，亦可能間接令地價及樓價回穩，非必然壞事，政府實有理由增加安達臣道首置項目的折扣率。若最終流標，則反映發展商無意或財政考慮上不適合為市民提供可負擔房屋，當局應將地皮改交由市建局、房委會等機構負責，確保地皮發展能真正「用得其所」。