【武漢肺炎】樓市「撤辣」是慢性毒藥而非解藥

新型肺炎爆發，不少人均擔心樓市會像沙士（SARS）時期般再次崩塌，地產業界漸傳出「撤辣」聲音，祭出協助市民上車、防範負資產潮重臨等似是而非的理由。其實樓價脫韁多年，市民空有置業、住屋需求卻未能負擔，惟市況在強烈的投資需求與政府屢次「托市」下持高不下，現在疫情對樓市造成下行壓力，市場調整在所難免。然而市場人士希望以「撤辣」救市，實際只希望增加住屋的投資、投機需求刺激市況，既不利解決普羅市民的住屋需求，更是將樓市再投機化，實與倒退無異。

近日「撤辣」聲音不斷，地產界人士、議員等盼盼呼籲政府調整樓市辣招，無論是針對買家購買第二個物業的雙倍印花稅，針對海外買家的買家印花稅（BSD），或是限制業主於短期內轉售物業的額外印花稅（SSD）均成為打擊的對象，希望藉「撤辣」穩定樓市，防止樓價崩塌式下跌。

「撇辣」豈能助市民上車

縱然社會害怕樓市暴跌，但樓價過高卻是不爭事實。香港連續九年成為全球樓價最難負擔的城市，港人須不吃不喝近19年方能支付樓價中位數。單看過去五年本地實際樓價已上升37.6%，惟同期住戶收入實際可支配收入只增長3％，樓價如何拋離市民負擔能力不言而喻，樓市實須下調方能滿足市民的置業需求。

部份議員及地產業內人士卻以協助市民上車為由呼籲「撤辣」，教人大惑不解。現時辣招主要限制投資需求，如境外需求及擁有超過一個物業的本地投資客需要，首置客上車並無特別限制，難以上樓原因只因樓價太高，故只要不撤辣招，再讓樓價隨疫情壓力調整，不是助市民上樓的最佳良方嗎？再者，樓價回落所釋放的首置需求更有助穩定樓市，阻止暴跌出現，這是一石二鳥，既助市民上車，亦緩解樓市急跌的惡況，根本無需借助投資客的「幫助」。更何況，市場人士一直堅稱市場存在龐大的剛性需求，那就更不需要害怕首置客需求未能緩和樓價暴跌。

相反，政府「撤辣」卻會刺激投資及投機需求，縱使經濟下行會打擊投資，但來自短炒客、海外投資客的需求下始終亦會刺激市況，樓價下調空間較小，首置客始終難以上車；更何況一般市民在逆市下的受影響程度較資金充俗的投資客較大，故「撤辣」的後果只是為投機需求提供誘因，首置客實在難言受惠，「撤辣」有助市民上車未免言過其實。

負資產重臨　未代表要投資客打救

另一常見支持「撤辣」的理據，就是樓市下行將重現像SARS時期般的負資產潮。地產及建造界立法會議員石禮謙強調，目前有超過120萬業主向銀行借貸供樓，警告政府負資產「嚟緊」。但負資產本質上並不致命，假如按揭還款戶能穩定還款，銀行亦不會貿然追討貸款（call loan），而SARS時期的問題正是社會面臨嚴重的經濟衰退及失業潮，負資產業主才無力還款，故教人憂慮的應是整體的經濟情況。政府首要任務是穩住經濟、就業，讓瀕臨負資產業主可渡過時艱，而非助長房屋市場投機。更可怕的是，有業界人士認為「撤辣」都不夠，政府要再度放寬按揭要求刺激交投，實與鼓勵購買力不足者「送死」無異，這不是才是真正增加負資產危機嗎？

歸根究柢，相較作為商品，房屋始終為滿足市民住居需要的必需品，自住需求應為房屋市場的主軸，當樓價過於市民負擔能力，樓價回落應為自然調節的結果，惟市場人士卻竟希望藉刺激非自住的投資需求來維持樓市泡沫狀態，最終受害的定必為星斗市民。誠然，無人願意樂見其利益受損，但社會亦須認清樓市並非永遠只升不跌的事實，政府當然須着力阻止樓市迅速潰跌，但全力托市、以犧牲公眾利益來維護有產者的利益，亦並非公平。

地產界人士高呼「撤辣」並非新事。誠然，作為調控樓市的策略，辣招的功效過去明顯不足壓抑樓價，但從壓抑短炒投機行為卻是有一定功效，至少可料在全球熱錢依舊四竄下，「撤辣」定必於本地樓市再掀炒風，故辣招對於控制投機行為仍相當重要，政府於此時「撤辣」不但未能惠民，甚至是在房策上倒退，實在無益。