【十年回顧】樓價飆升1.6倍 房屋問題延宕未解
2009年與2010年之交，西半山豪宅以天價成交，太古城、美孚新邨等主要屋苑樓價在一年內升三成多。那時或許以為樓市升幅過度，但原來此後十年樓價更「癲」，累計已輕易翻逾一倍。十年過去，「住」仍然為港人最大憂困。公營房屋供應依然滯後，劏房及納米樓「遍地開花」，安居立命實在談何容易。過去三屆政府對土地及房屋困境束手無策，問題始終在於未有決心撼動固有的既得利益結構，寧願犧牲低下階層的福祉。政府是時候「睡醒」正視癥結所在，別讓房屋問題再延宕十年。
房屋問題這十年如何急劇惡化，社會歷歷在目。今年7月至9月，40米平方呎或以下住宅的平均樓價指數為每呎15,309元，為2010年的2.6倍，相較之下原來十年前的樓價已相當「溫和」。樓價脫韁，發展商更肆意將價就貨，十年間「研發」出樓盤面積屢創新低的納米樓，以「照顧」市民需要，無疑是另一倒退。同時，市民買不起樓自然刺激租務市場，租金指數同樣於十年間以倍數上升，未能負擔一般私樓租金者更須「下流」至租住劏房。十年前馬頭圍「冧樓」事件，教不市少民初次認知劏房的存在，如今劏房輾轉竟已變成居住常態，目前容納了近20萬人。種種現象均指向市民對可負擔房屋的殷切需求，十年來公營房屋卻供應疲弱，公屋申請宗數由2010年14.5萬宗飆升至今年25.7萬宗，輪候時間由2年倍增至5.4年。
曾蔭權：始作佣者
市民如今的居住慘況，市場運作只是表象原因，探其根本，過去三屆政府才是「功不可沒」。十年前在任的曾蔭權可謂土地及房屋問題的始作俑者，任內雖然帶本港樓市走出沙士陰霾，打造自由經濟欣欣向榮的虛象，代價卻是大幅減少興建公營房屋，其中一例正是煞停居屋興建，一手摧毀房屋階梯，直至2011年才決定復建。更甚者，曾蔭權疏於造地，任內並不積極發展土地積穀防飢，雖說目前房屋問題並不可全歸咎於無地可用，但曾蔭權的「無為」始終為房屋困境埋下禍根。
曾蔭權任內並非沒有嘗試干預樓市，他其實為樓市辣招之父，於2010首推針對短期買賣的「額外印花稅」（SSD），其後兩屆特首亦有彷效以不同辣招管制樓市需求。但若單以為樓市降溫衡量，辣招的成效有限，始終公、私營房屋供應乏力，單靠辣招稍稍調控炒賣需求難稱有效，更何況稅項容易被市場適應，如不輔以其他有力的管制措施，樓價自然高企不下。有不少論者甚至批評辣招扭曲樓市，反倒影響二手樓供應，為樓價火上加油。投機行為本應受到規管、限制，設辣招的本質不應純粹視作為樓市降溫，曾蔭權的問題並非引入辣招，而是只引入辣招，而沒有對土地、房屋政策作全盤考量及改革
梁振英：小修小補
繼任者梁振英大舉增加房屋供應量，特別是大增私樓供應地，2016至17年度甚至超額供應近2萬伙私樓，似是與曾蔭權年代的被動截然不同。但此等努力只見於私樓供應上，公營房屋的興建依然乏力，未阻公屋輪候數字、時間節節上升。曾被他稱為「粒粒皆辛苦」的土地資源，全都傾斜於私人地產市場當中，實際上難惠及低下階層。
梁振英任內強調「土地問題」，雖重新重視開拓土地供應，惟未敢撼動土地亂局背後的既得利益結構。最為人熟知的例子莫過於橫洲公屋爭議，政府原擬收回元朗橫洲部分棕地興建過1.7萬伙的公屋，惟在鄉事勢力反對下突然修改計劃，暫緩收回有關棕地，並改劃範圍波及附近的非原居民村落，最終計劃第一期的可建成單位僅減至4千伙，其餘第二期的1萬3伙現更須延期至2033年才能落成。政府並非無地可用，卻是不敢向閒置、低效使用的土地「開刀」，不願開罪背後的既得利益團體。
梁振英口講要增加土地供應，卻不敢撼動社會上的既得利益結構，所能做到的只是小修小補。梁振英任內積極檢視政府機構或社區用地（GIC）的用途，希望可藉此找出可利用作住宅發展的土地。此舉本意雖好，惟最後不少找出的僅為零碎、細小的地塊，政府甚至有意向使用率不低的土地下手，本地足球球會傑志當年剛落成的訓練中心就差點慘遭「毒手」。梁振英不願正視棕地般更重要、實在的土地問題，未敢適度干預市場、甚至挑戰既得利益結構，卻只盲目「搶地」，可見他始終未能打破自由經濟的囹圄。
林鄭月娥：未見魄力
林鄭月娥主打民生議題上台，曾教社會有所期許，如社會倡議多時的過渡性房屋，前任梁振英均對之嗤之以鼻，但林鄭甫上台就准許有關項目，作風的確教人耳目一新。但過渡性房屋本質上終歸是聊勝於無的過渡措施，政府要助市民安居，始終須大力興建永久性的公營房屋，但林鄭班子在就連行過渡性房屋也進展緩慢，迄2019年11月僅有600個相關單位，儘管政府計劃未來三年提供1萬個單位，但其效率根本難以教人信服。
另一方面，林鄭上台後矢志重建置業階梯，分別另設首置上車盤計劃與恆常化綠置居項目。樓價水平脫離市民負擔能力，政府提供更多類型的資助置業選擇縱然合理，但首置上車盤計劃至今規模甚少，難以照顧夾心階層需要。政府強推綠置居項目，更是將長遠房屋策略中原訂用作出租公屋的單位改作出售用途，惟政府卻無意增加整體公屋的供應數量。雖說綠置居可釋放綠表家庭的公屋單位，原則上為「一換一」，不會影響可供輪候家庭申請的公屋數量，但房委會收回單位、裝修及重新編配等過程需時，勢必影響基層戶上樓的效率。更甚者，政府改作出售的綠置居單位為面積有限的插針樓，打擊購買意慾，去年更疑似有「滯銷」的現象，可想而知要釋出現有公屋單位難度不低。
林鄭不是一無是處。其修改了居屋定價方法，改以市民負擔能力計算，與市價「脫勾」，雖說居屋價格依然有可調空間，總算是德政。去年她推動「土地大辯論」，亦可望拓展土地供應。然而，一如以往，其政府執行能力成疑，例如土地大辯論報告出爐前，已率先宣布「明日大嶼」計劃，希望於大嶼山東部填海造地近1,700公頃，被廣泛批評借諮詢「過橋」，遭公眾廣泛質疑。再者，能更快解決土地供應的的選項如收回棕地、新界農地等，她未見積極考慮，予人避難取易之觀感。
十年過去，房屋問題儼如香港的長期病患，慢性危害市民生活質素。能否治癒，全在於政府願否正視箇中癥結。經過反修例一役，林鄭矢志要解決社會上的深層次矛盾，特別是研究動用《收回土地條例》收購發展商閒置農地發展公營房屋，似乎在房策改革上帶來一點曙光。然而，林鄭依然堅持先推動公私營性質的「土地共享計劃」，有需要時才動用「尚方寶劍」收回農地，明顯仍未敢挑戰所謂「地產霸權」。地產商近月陸續「捐地」或象徵價租地，雖可謂展示社會責任，但也取令人猜疑是否想換取政府寬鬆對待。政府能否把握機會解決土地和房屋的深層次矛盾，仍是未知之數。如果政府仍然未能拿出魄力，揚棄自由放任經濟的迷思，香港人的安居夢，還要白白消磨幾多個十年？