發展商「捐地」以動制靜　政府不可被牽着鼻走

繼新世界發展月前高調「捐地」，恆基地產最近亦宣布將借出新界棕地供政府發展過渡性房屋，預計可建2,000伙組合屋，並將成為本地最大型的過渡房屋項目。地產商「捐地」紓解民困無疑是社會欣見，但其本質離不開利益盤算。「捐地」能否稱為「善舉」本值得商榷，其動機更遭質疑為先發制人，以換取政府未來減少干預地產商發展農地。政府若因此以為土地問題可迎刃而解，甚至放棄收回農地發展的主導權，無疑服下一劑糖衣毒藥，完全不智。

「捐地」動機惹人質疑

據悉，恆地計劃以象徵性一元的租金，向政府借出位於新界錦田近43萬呎的棕地，興建過渡性房屋。計劃面積較月初集團提出的10萬呎大增，預計能興建近2,000伙組合屋，料將成為本港最大型的過渡性房屋項目，並佔政府計劃於未來三年興建10,000伙過渡性房屋的五分之一。不過恆地作為全港擁有最多新界土地的地產商，其農地儲備多達4,590萬呎，其「捐地」量可謂九牛一毛，甚至遠較早前新世界宣布捐出的300萬呎農地為少。

誠然，發展商「無償」地貢獻土地作社會用途，即使數量有限，在某程度上也是承擔起社會責任。然而本港房屋問題嚴峻豈是新事，不論發展商是否住屋問題的始作佣者，時至今日他們才回饋社會，未免太遲。更重要的是，當社經狀況每況愈下，港府、政黨甚至中央均支持使用《收回土地條例》，收購發展商閒置多時的新界土地，地產商才突然良心發現，實教人猜疑其背後的動機，是否藉此要求政府減低干預力度。

「捐地」的利益盤算

地產商絕非省油的燈，行善背後少不了重重利益的計算。不難預計，「捐地」對發展商來說可謂百利而無一害，包括「捐地」可為發展商心儀發展的農地地段鋪橋搭路，節省基建成本。以新世界捐地為例，其計劃現階段只公布提供天水圍港鐵站附近的三幅地皮，至於其餘待捐農地為何仍然待定，發展商自然可將較為偏遠、發展潛力較低的地段捐出，換來政府負責駁通附近基建，有利其餘更具經濟潛力地皮的發展。

發展商捐地似是慷慨，但實際上損失亦非為想像中般大。據本土研究社分析，早前新世界率先宣布捐出的三幅天水圍農地，分別在九十年代末中分別以每呎470元、570元及1,000元的價格購入，若該批土地不作社會房屋發展，而是按《收回土地條例》收購，按其地段為「丙級」農地範圍邊陲，故現時最高賠償價僅為每呎約562元，按通脹計算，新世界大有機會「損手離場」。故如發展商棄卒保將，捐出農地以集中提升其他農地的發展價值，甚至可藉此換得政府「放輕手腳」，減少以《收回土地條例》干預其農地發展計劃，捐地不失為相當理性的企業發展部署。

同樣須注意的是，所謂的「捐地」並不涉及業權轉讓，發展商只以象徵性租金出租農地，如新世界撥予非牟利組織「要有光」的三幅天水圍地皮租期到2047年為止，而恆基計劃出租的錦田農地租期更只有七至十年，故發展商理論上有收回農地所有權的一日，而所捐農地亦只能作過渡性而非永久性的房屋發展。但發展商若有意承擔社會責任，大可捐出農地作公營房屋發展，以真正照顧基層市民，而非讓他們暫居於組合屋中等待「過渡」至獲公屋分配。發展商所謂的「捐地」終究有所保留，更遑論捐地數量始終杯水車薪，形容他們承擔社會責任實有嫌過譽。

其實地產商作為上市公司，必須顧及股東利益，並非「開善堂」做善事。正如獨立股評人David Webb早前就新世界捐地作出批評，指如捐地不能為股東創造價值，即為損害股東利益，有機會違反「受信責任(Fiduciary duties)」。故此不難理解為何地產商捐地不涉及業權永久轉讓，加上如新世界將300萬呎農地分階段逐少捐出，估計對業績影響有限，更不用說恆基只捐出僅為其農地儲備百分之一的農地，其影響更見微少。上述質疑充分反映上市公司須向股東交代的本質，導致發展商不大可能更積極捐地甚至供地建公屋。

期望地產商行善　不如按機制行事

地產商與資本企業同樣以逐利見稱，期望他們能大幅犧牲一己利益、與社會共渡時艱，顯然過於天真。以本港首富李嘉誠向中小企捐款為例，其基金會將捐資10億元助本地中小企渡過時艱，有指合資格的中小型食肆每間可獲六萬元的「應急錢」，以一間月租12萬的餐廳為例，該津貼僅等如其半個月的租金，緩急作用似乎有限。相對而言，如李嘉誠能要求長實對向旗下商戶作短期減租，並能鼓勵其同儕彷效，似乎更能「共渡之艱」，但當社會、甚至政府一直有呼籲業主減租，如長實般的地產商仍未見有意支持，恐怕期望發展商可積極承擔社會責任只是一廂情願。

歸根究祗，香港政府歷來放任資本市場，沒有負起應有之社會責任，實為拖累全社會賠上代價之罪魁禍首。就農地發展一事上，法例乃是賦予政府權力就發展公眾用途收回土地，更不用說發展商閒置新界農地，導致寶貴土地資源多年來白白浪費，政府收購農地重新發展乃是情理兼備。相反，發展商捐地不但功效有限，更正因似是無償的捐獻易於引來公眾猜疑背後存在利益輸送。既然動用《收回土地條例》收購農地發展合情合理，政府實在無必要趟「捐地」此渾水，按機制收購所需的農地便已足夠。

《香港01》去年已指出，政府應動用《收回土地條例》這把「尚方寶劍」，解決土地需求。經歷這場社會動蕩後，林鄭政府在今年《施政報告》前後對收地的態度終於更加積極，惟既得利益卻群起反對政府收地，諸如立法會議員石禮謙更是祭出如「強搶民產」等似是疑非的藉口。然而動用《收回土地條例》購農地建公屋幾乎獲社會廣泛共識，政府不應再執着迷信放任自由經濟，適當干預市場方能解決社會深層次矛盾的良方，政府如已有決意走上改革之路，就須抵住壓力，行公正、應當之事。