將積極興建資助盤　市建局終於「從良」？

特首林鄭月娥在2019年《施政報告》表示，將要求市建局在未來重建項目中，積極提供更多資助出售房屋，回應社會需要，政府亦不排除向市建局提供協助。市建局須擔當更多社會責任，一直為社會主流訴求，如今政府對市建局有所要求，總算是從善如流。但市建局是否真正「從良」，還視乎其參建資助房屋的力度，與及能否如實應市民需要建屋。

市建局如實「從良」？

市建局以向以逐利為本、忽略照顧重建社區甚至社會需要為人詬病，其重建項目以奢華豪宅見稱，不但價錢為公眾難以負擔，甚至將舊區徹底士紳化，消滅基層住居空間，多年來市區重建趕絕不少低、中收入家庭，換來的卻只是市建局數百億豐厚的盈餘，教人難以接受。不少聲音一直要求市建局須直視其責，不可繼續有負社會期望。特首如今要求市建局須肩負起更多社會責任，總算是踏出改革市區重建工作的首步。

林鄭月娥要求，市建局應參考年初推出的馬頭圍首置盤項目經驗，於未來積極提供更多首置盤、甚至居屋及綠置居等資助房屋。據悉，政府願意提供土地及財務資源，希望將市建局的角色，由以往純商業考慮，改為考慮更多社會責任，從以回應社會訴求。

但市建局是否自此「從良」，依然成疑，畢竟計劃細節未定，仍有不少空子可鑽。首先，市建局參建資助房屋的力度仍是未知之數。必須指出，發展資助房屋將有損市建局的盈利，而政府現階段卻無指明市建局應在重建項目中提供多少資助房屋，同時卻表示願意批地予市建局發展有關項目，如未來市建局未來只主力在所批土地上建屋，而非在每個重建項目中預留一定面積作資助房屋發展，那麼市建局實際上只額外擔當發展政府土地的角色，而非從本質上改變其重建方針。再者，即使市建局未來將會在局部重建項目內提供資助單位，但只要市建局自負盈虧的方針不變，而且政府注資金額有限，市建局仍有機會以潛在財赤為由，提高重建項目非資助單位的定價，重建項目的單位價格只會變得更加「離地」。

「首置盤」問題不少

其次，政府雖要求市建局提供更多資助房屋，但似乎以發展首置盤優先。然而有關首置盤的問題着實不少。理論上，首置上車盤為居屋以上的資助房屋類別，其本質可豐富房屋階梯，照顧未能申請居屋、又有置業需要的中收入夾心階層。但問題是，與居屋不同，首置上車盤仍與市價掛勾，以致市建局不會因而招致虧損，惟價格是否合理，則見仁見智。市建局去年土瓜灣第一個首置盤便以市價六二折定價，其售價中位數仍為約590萬元，可見夾心階層仍不易負擔。更甚者，政府則宣布提升按揭保險計劃的樓宇單位價格上限，現價值800萬或以下的樓盤仍可申請九成按揭，使上車門檻太減，刺激入市需求，《施政報告》發表當日已見二手樓盤有即時封盤、甚至加價一成的狀況，可料未來樓價將會持續上揚，如首置盤仍以市價作基準，恐怕其定價亦會因而扯高，將更難以協助夾心階層置業。

另外，「首置」本身定義存在不少漏洞。「01觀點」早已指出，現時首置客的定義寬鬆，買家可借未曾置業的親友名義，大玩財技避稅，例如藉手上並無持有物業的親友買樓，及後再透過內部轉移轉回真正買家手上。諸如藝人謝霆鋒般的富有人士，亦曾被指藉其父親首置身分避稅逾550萬元，可見如不堵塞首置客定義之漏洞，未來供應有望大增的首置盤或會成為熟稔財技者的囊中物，屆時滿足的只是逐利的投機者，而非真正有置業安居需要的市民。

市建局如果要真正負上社會責任，藉提供更多資助房屋助市民覓得安居，上述問題不容忽視。長遠來說，市建局必須摒棄自負盈虧的營運方針，政府應考慮恆常化為市建局提供財政援助，全力支援市區重建工作之外，並須為市建局逐利為本的營運模式畫上句號。至於就中、短期工作來說，政府亦須嚴格指令市建局須在重建項目中提供資助房屋的份額、種類，同時須要求市建局須以市民負擔能力、甚至建造成本價作定價基準，並就此提供足夠的財政資助，避免重建單位價格隨市價一起脫韁，確保房屋資源的可負擔性。另外，政府亦須從速收緊首置客身份的定義，並須為首置單位（不論是在市場或親友之間的轉讓）均須設下較長的禁轉讓年期，徹底禁絕有人藉首置漏洞購買資助單位投機的情況。