WeWork受挫　共享辦公室敲響警號？

2019年可謂考驗共享辦公室生存能力的一年。跨國龍頭We Work在美國的上市大計要押後，創辦人要卸下行政總裁一職；香港大大小小的營運者要劈價招租。
共享辦公室被譽為未來工作新模式，理應更能適應多變的經濟和就業環境，但若過程中只着眼榨取租務回報，遇經濟下行時自然容易碰壁。營運者應記得初衷，以協助初創企業員工激起創意、促進跨界合作為己任，方能走得更遠。

WeWork連年虧蝕、營運不善

共享辦公室行業的領頭羊WeWork自2010年成立而來不斷向外擴張，現時在29個國、111個城市（包括香港）經營，企業和個人會員逾52萬。今年8月母公司The We宣布上市計劃，預期集資35億美元。但據招股書披露，2016年公司雖然收入4.36億美元，但扣除開支後虧蝕4.29億美元；2019年上半年收入增至15億美元，但虧蝕額亦增至6.9億美元。當下全球經濟不穩，加上競爭對手湧現，如非以減租吸引企業進駐，公司未來幾年更難止血。

另外，WeWork原稱公司估值高達470億美元，到9月市傳上市估值大幅削減至100億至120億美元，金額更比以前私人募款的128億美元低。9月16日其宣布推遲上市計劃，創辦人Adam Neumann幾天後退任行政總裁一職，轉任為非執行主席。媒體報道，大股東軟銀願景基金同意更換行政總裁，並對整個上市過程感到不滿。

WeWork面對的困難是其獨有，還是行內普遍現象？相信兩者皆是。WeWork自身與Neumann的關係糾纏不清，被指成為其個人小金庫，例如竟然要以590萬美元向其購入商標授權。但有些因素，則是共享辦公室營運者均須面對，特別是承租能力。雖然有些營運商會購買商廈樓層，直接當業主，或大業主劃出樓層自營共享辦公室，但大部分共享辦公室有如二房東，營運者從業主取得租約，然後再把空間分租給企業。

租金成共享辦公室壓力

以WeWork為例，它是非常進取的二房東，經營地點多是大城市。根據招股書，公司跟大業主簽下平均15年的長期租約，單計承諾支付的租金開支已高達470億美元。紐約投資銀行Westwood Capital合夥人向媒體透露，WeWork在過去兩年在曼克頓的商業樓面增加了近300萬平方呎，已超越JP摩根大通成為當地最大商業租戶。若然剔除WeWork交易，曼克頓的租務交易其實收縮了，可見其對市場的巨大影響。

要成為這樣有野心的共享辦公室企業，除了靠基金注資等募款支撐外，營運者必須不斷尋找租戶。但是這樣做，便容易迷失於租金市場的金錢遊戲，所謂的共享辦公室有如地產生意的新型態，透過賺取中間差價來盈利。當遇上經濟不景氣時，隨時首當其衝。

共享辦公室近年亦在香港相繼冒起，除了如WeWork般的過江龍，也有不少香港「土產」。據統計，共享辦公室去年總面積已達216萬平方呎，略多於時代廣場商場連辦公大樓的樓面面積。這些辦公室主要吸引小型和初創企業，它們租期較短，租金不能佔企業營運主要比例。因此，共享辦公室若要維持一定規模，就必須客如輪轉，才能維持收入。

但是WeWork在2018年的全球空置率達兩成，較2017年增加4個百分點。香港的共享辦公室今年亦已開展減價戰。據本地報章報道，以流動辦公桌計算，有營運商減至日租50元，月租1,000元。WeWork上環分址，流動桌月租也下調了一成多。

更重要是為租客增值

當經濟走下坡，共享辦公室進入淘汰戰時，經營者便應反思是否安於租金遊戲。共享辦公的理念可取，在於它能減輕小型或初創企業的租務成本，並聚集不同業務的人交流，產生新的意念和生意，增加人脈。輕鬆的工作環境，亦特別適合青年和從事創意和科技行業的員工。在外地，愈來愈多大公司安排個別部門在共享辦公室工作，期望同樣沾上述好處，而共享辦公室亦樂見大客戶承租，帶來商譽和較穩定的租金收入。

所以，租戶有興趣承租共享辦公室而非一般的商務中心或小型辦公室，期望的不是純粹的二房東，而是商業媒人。能幹的社群經理可以積極吸納客戶，為現有租戶舉辦聯誼活動，邀請天使投資者聆聽租戶創業提案，邀請行業過來人替各戶解疑難，給租戶留下良好印象，租戶眼見工作間能夠提升業務，甚或願意多付一點租金回饋。說到底，共享辦公室的最大使命不是在資本主義市場中分租或做二房東，而是幫助企業成長，實際地推動經濟發展。