市建局謀利作風不改 市區更新從何談起？
市建局行政總監韋志成周日（9月1日）發表網誌，認為未來重建工作負擔浩大，社會不可「管中窺豹」，只看市建局的財政狀況，或以為只要有政府支持，就認為可輕易解決問題。另外，他亦反對改變市建局角色，如將部分市區更新項目用作發展公營房屋。
市建局囿於自負盈虧的原則，多年來有負「以人為本」的重建宗旨。然而連番「韋論」均顯示，市建局不認為其目前運作有何不妥，實教人擔憂本港未來市區更新的前景。
市建局斂財 始是問題關鍵
韋志成批評，在考慮市區更新所涉的財政來源，不能單看市建局財政狀況、或簡單以政府作財政承擔開脫。他以未來油旺重建為例，指出市建局若要在未來重建超過3,000幢樓齡超過30年、地積比已耗盡或所剩無幾的樓宇，單是收購成本已達1.1萬億元，而市建局於過去18年所累積的資產淨值僅為470億元，既未能應付油旺重建，更難以處理香港市區更新。故此，市區重建所涉的龐大開支，始終須由納稅人支付，而整體社會環境和經濟發展穩定是關鍵因素。
毋庸置疑，經濟民生穩定，自然便利市區重建，但這並不代表市建局的工作和作風不存問題。市建局一直被批唯利是圖，自成立以來經常高估重建項目開支，對外宣稱財政「告急」，惟最終多次錯估開支，重建項目獲利甚豐。箇中關鍵，正是市建局先以當下市價收購舊樓，在於數年後樓價上升後，將地皮招標予發展商作豪宅發展，賺取豐厚溢價。市建局成立十八年來，幾乎大部分時間錄得盈餘，只有6年錄得虧損，而且其中4年為成立初期。已完成的28個項目當中，市建局賺取逾226億元。往績在前，市建局實難以令社會信服它未來將迎財政危機。
有鑑於此，公眾實有理由懷疑市建局再次高估油旺重建的開支，甚至藉機要求政府提升該區發展密度，提升利潤。當然，市建局聲稱油旺重建的成本高達萬億，屬史無前例，當局自有理由「嚴陣以待」，但這卻不能忽略油旺重建計劃實為25年之事，只要分階段進行，並非不可能之事。而且如今地價今非昔比，重建成本創新高亦為預料之內。市建局誇張其辭，如同恐嚇公眾。
至於由政府參與及分擔財政壓力之說，正是針對市建局囿於自負盈虧原則。誠然，未來經濟前景波譎雲詭，政府必須審慎理財。但是，過去十多年正是政府過於謹慎，放手將市區重建全交幾乎與私營機構無疑的市建局手上，才誤下禍根，異化市區重建工作，政府自有責任撥亂反正，改革利潤主導的重建模式。正因過往經濟繁榮，庫房早已積累過萬億盈餘，政府理應將經濟成果用於市區重建上。
承擔社會責任 市建局應當仁不讓
另外，社會有評論認為市建局應改變角色，將部分市區更新項目用作公營房屋，並由政府提供財政支援，韋志成回應指市建局無須作此改變。他再次訴諸市民「付賬」的理由，認為項目如用作公營房屋發展，所涉的龐大收購及發展成本，便必須由公帑支付，公眾必然負擔沉重。然而，發展公營房屋一直所費公帑不少，如政府免除房委會公營房屋項目的地價，市民一樣須為此「付賬」。以公帑興建公屋，社會並無強烈反對，因為迫切的房屋問題與社會需要，足證有動用公帑之必要。再者，即使重建項目興建公屋成本較一般批地做法為高，但目前土地供應前景未明，未來公屋供應仍然極為短缺，政府有理由藉市區重建增加公營房屋供應。
平情而論，韋志成並非反對於重建項目中提供資助房屋，只是認為其前提有三：須有充裕的土地與財政撥備；不影響市建局的法定職能與舊區更新工作；及市建局不改變其角色。在此情況，市建局可提供資助房屋，甚至研究以「樓換樓」的方式，取代現有「七年樓津貼」的現金補償。但理想歸理想，正如前述，未來土地、資助房屋供應似乎只會嚴重不足，市建局沒理由不負上社會責任，利用舊區土地興建更多可負擔房屋，以舒緩社會迫切的房屋問題。更甚者，市區位置優越，資助房屋的比例過低，中、低收入家庭住在市區的機會因而見絀，市建局既然主責市區更新工作，對市區土地運用舉足輕重，那就不可對此狀況視而不見，應恆常地在重建項目中提供資助房屋，平衡不同階層居於市區的機會，促進空間公義。
謀利思維不除 原區安置從何談起？
更重要的是，若市建局自負盈虧、甚至利益主導的營運模式不改，社會難以寄望市區更新會有變革。以韋志成所提及的「樓換樓」補償方式為例，市建局2011年已在實施，做法大概是在重建原址中留下若干單位作換樓之用，受影響的重建業主可選擇領取「七年樓津貼」，即以同區樓齡為七年的私樓單位市價作估值的現金賠償，或以該筆津貼購買日後重建項目落成的單位。但問題是，重建項目的估計呎價定必較舊樓收購價為高，意即重建戶難以該筆津貼，在重建項目中購下面積與其現居相等的新單位。如他們要繼續居於原區，要麼購買面積較小的重建單位，或是於原區購買樓齡較高的舊樓單位，要麼須另行加錢，才能購買面積接近、或相等於原址的重建單位，此舉變相「倒貼」，更遑論業主須在重建項目落成前自行另覓居所，造成額外的居住成本。故此，市建局的「樓換樓」補償一向為重建戶嗤之以鼻。
顯然而見，重建戶期望的「樓換樓」，是在居住原址換得面積一樣的重建單位，這才能達致真正的原區安置，避免對重建戶起居做成重大改變。現韋志成稱可研究「樓換樓」補償方式，到底多大程度能改善現有做法，仍然成疑。如市建局能真正允許原址安置，減低甚至免除他們原址安置於面積一樣單位的成本，固然理想，但囿於自負盈虧的考慮，市建局會否願意作出此重大讓步，似乎教人不感樂觀。
韋志成稱，只從市建局角色與財政管理角度評論，形同「藥石亂投」，無助處理舊區環境、改善市民生活問題，但他未能認識到市建局斂財，以致忽略其應有社會責任的事實。市建局改革或許未能盡然解決所有問題，惟絕對為完善未來市區更新工作的必要條件，市建局及政府不應再三迴避。