【菁雋熱賣】若不訂最低居住面積　龍床盤勢遍地開花

屯門菁雋去年底首輪開售，因為開價過高，73伙只賣出兩伙，慘淡收場。七月初劈價再推三百多個單位，包括被譏諷為「龍床盤」的實用面積 128 平方呎單位，旋即幾乎售罄，藝人麥明詩亦陪同家人購買。
這證明，只要調低樓價，總會有人洽購納米單位。發展商見到銷售策略成功，亦有盈利，很可能會有樣學樣，不斷試探面積下限。為了保護居住質素和尊嚴，杜絕樓市歪風，政府必須建立最低居住面積，繼而發展居住面積合宜的資助房屋，與私人市場競爭。

其實，單就菁雋的發展經歷，就能見證近年樓市瘋狂。原發展商俊和發展在2014年投得地皮，價值只是2.3億元，每平方呎樓面地價為1,530元。地皮規定最少興建140個單位，坊間預期最終單位量相差不遠，最終竟規劃出多一倍半的單位，當中包括128平方呎的單位，只及一個私家車位。當撇除牆身等結構後，可用面積相信更小，只有90或百餘平方呎。發展商代表當時戲言皇帝睡覺只需一張床，故被謔稱「龍床盤」。

現發展商之一陞域集團在2017年以12億元購入全幢物業業權，一度有意改成高端老人院項目。在2018年5月，再有企業以26.2億元購入樓盤部分權益。經過轉手及入股後，發展商要再牟利就往往會調高呎價。

發展商最近為了推盤促銷，又減價又打折，但單位平均呎價仍至少1.3萬元，絕不便宜。麥明詩在回覆記者查詢時，直言「上車好困難，要一步一步嚟，會繼續努力工作」。的確，若只靠工作儲蓄置業，起初就只能購入小單位。

政府平抑樓市　不是做太多而是做太少

地產界別總會推搪，指納米樓有價有市，主因是遷就按揭成數限制，若買家要高銀行按揭成數上會，就只能購買最高400萬元的單位。發展商顧及銷情，唯有將貨就價，縮減單位面積，壓低總樓價。第二，政府推出多項樓市辣招，迫使投機者由買賣中上價盤到買賣中下價盤。第三，在樓價飆升之際，不少人不夠錢買樓，只能租樓，小單位的租值較低，較易負擔，從而吸引投資者買樓放租。

以上說法並非全錯，但問題不是政府的辣招有誤，而是政府只靠辣招，糾正樓市不力。正如「01觀點」多次提出，辣招只能調控短期樓市炒賣，香港缺乏物業增值稅，不能壓抑中長期投資者透過物業累積資本的意欲。若果沒有辣招，樓價將會更高。再者，政府一直不肯為私樓訂立最低居住面積，縱容發展商興建難以容身的單位，為牟利犧牲住客居住質素。菁雋「龍床盤」絕非孤例，深水埗AVA 228的最小單位只有129平方呎。2017、2018年實用面積少於215平方呎的私人住宅，分別高達691及571伙。若再無最低居住面積標準，納米盤只會愈來愈多。

訂最低居住面積、成本價賣居屋　與私樓競爭

政府為房委會單位訂下最低居住面積，下限為人均7平方米，約70平方呎。而近年新建公屋的一／二人單位面積最少為14平方米，約140平方呎，即是說一人單位亦有約140平方呎空間。實際上，房委會估算，截至2018年3月，公屋租戶人均居住面積平均數為145平方呎。這個面積已經不算寬裕，但總算有個標準。政府應該推而廣之，規限所有新建私人單位的最低居住面積，並以二人單位作標準。

更進一步，政府必須興建更多實而不華的資助房屋，除了按負擔能力外，更要以平均成本價出售，降低樓價。政府從面積及價格着手，與私人樓宇競爭，逐步拉高整體新樓的居住面積。

發展商食髓知味，納米盤遂愈建愈多，但存在不代表有理，只是政府不作為之果。人的需要絕對不只一張床，狹小的住屋空間，必定傷害身心健康，積累怨氣。政府經常說，房屋是社會積怨之本，只是藉眼前爭議爆發。順着這個思路，政府就必須大刀闊斧，為港人營造合理居住空間。