新樓招標成風無皇管　政府應從根本保障上車客權益

「A先生有意購買即將發售的新盤，據他相熟的地產經紀所稱，該新盤將以招標形式推出項目中唯一兩個『全盤景觀最佳』的單位，而A先生心儀海景，故他密切留意市場消息。由於在招標發售下發展商毋須公布價單，買家須自行擬定出價，市場因而流傳不同猜測；當市場消息普遍指出發展商的意向呎價為二萬五千元或以上，A先生對此深信不疑，遂以略高於意向呎價入標，最後成功中標投得單位。
可是，A先生其後得知，該發展項目於一個月後再次推售，當中包括與其物業景觀相若的單位，而實用呎價僅為二萬元。」（節錄於一手住宅物業銷售局網頁）
A先生慘成「水魚」，相信為不少上車客購買招標新盤的寫照。招售新盤成風，引來各界關注。事實上，發展商希望藉此模糊市場資訊，從而刺激買家出價，並從中榨取更多利益，政府理應早已察覺，惟一直只有奉勸市民謹慎行事，在監管發展商行為實在有欠積極。更甚者，過往發展商於一手樓銷售不妥手法層出不窮，政府往往只能見招拆招，未能從根本上保障新樓買家的利益。故政府須從速加強監管新盤推售之餘，更可檢討目前買樓冷靜期的安排，以鞏固消費者的權益。

今年首季新盤招售數字驚人，在逾5,500宗新盤成交中，有1,480伙單位、涉46個新盤以招標形式售出，佔整體數字近27%，較去年第四季的招標新盤增加超過1,000伙。更甚者，發展商起用招標出售愈見猖獗，有別於以往公開推售、招售兩者並行，本年度新盤更首見單以招標形式發售，其中以億京於大埔白石角的樓盤海日灣尤為突出，從去年底以來所售出的290個單位，均全以招標形式出售。

發展商肆意招售新盤，無非因為《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手例）容許發展商毋須為招售項目提供價單，故可藉此降低市場透明度，甚或增加樓盤的稀有性，刺激買家出價。「01觀點」早已指出，自去年政府宣布將實施一手樓空置稅、及修改預售樓花同意方案，發展商須加緊步伐推售新盤存貨，但又因不欲直接減價促銷，以避免造引來割價潮，故加以起用招售方式，再附以提供不同間接優惠，從而增加新盤樓格的模糊度。可是，消費者囿於市場資訊不全，易於為求入市而高估出價，從而慘成羊牯。

事實上，發展商以招標方式售樓多年，政府早應察覺其弊病。為監管多年來發展商於新樓銷售上的不良手法，政府首於2013年設立一手例，透過監管發展商提交合適的售樓說明書、示範單位、及於開賣前三天公布價單等，圖加強售樓的資訊透明度，以保障消費者知情權。然而，一手例卻容許以招標方式售樓毋須公布價單，無異於自製漏洞。

當然，一手例豁免招售新盤提供價單非無原因。過往發展商主要在出售豪宅或特色戶時，才會採用招標方式，因為招標方式雖有利刺激出價，惟出售效率欠奉，故只適合像豪宅般少量供應的樓盤，而非一般中、大型新盤。但自從一手例實施後，發展商漸漸在一般新盤發售上應用招標，甚至發展出如長期招標、一次性招標及每日招標等不同方式，惟政府無加以關注；即使去年政府於監管新樓銷售上「加辣」，宣布開徵空置稅及規管發展商每次推售樓盤的最少單位數目，始終未有關注招標問題，令發展商變本加厲，招售單位數字自然節節上升。

招標成風引來各界關注，一向留意新盤銷售的消委會隨即批評，招售新盤不具透明度，做法並不理想，惟消委會苦無實權，只能呼籲銷監局應採取適當措施；另外，地建會主席亦有「勸喻」業界自律，指若太多新盤以招標出售，只會引來政府干預，惟此等「門面」說話，實無顯着影響。

招標售樓問題昭然若揭，但要糾正目前亂象，保障新樓買家的利益，政府始為關鍵角色，銷監局理應採取更主動角色，不論是冷冷呼籲市民小心行事，或是僅僅承諾密切留意事態，明顯絕不足夠。當務之急，政府務必要擴展一手例的監管至新盤招售上，禁止所有新盤以招標形式出售，以防止發展商再有空間降低市場透明度。

毋容置疑，即使監管發展商招標售標，都是後知後覺，政府往往只能在發展商研創奇招之後，才能加以應對。故此，政府有必要在監管發展商行為外，更要加強消費者權益，例如檢討買樓冷靜期的安排。現時一手例規定，買家在簽訂臨時買賣合約後可享有五天冷靜期，期間買家有權終止合約，並須賠償相若5%樓價的臨時訂金。冷靜期有助市民三思置業決定，從而減少市民因資訊不足、甚至受錯誤資訊誤導而蒙受損失，長遠亦有助確保市場公平運作，但冷靜期沒收金額過高，例如一個價值600萬的上車盤，放棄交易的買家須付出樓價的5%，即30萬的臨時訂金，市民撻訂成本始終過大。

消委會早年探討一手樓冷靜期，發現不少地區均設有更長的冷靜期及更低的沒收訂金金額，證明目前安排大有改進空間。政府大可考慮延長目前冷靜期至7至14天，並減低、甚或免除沒收金額，從而鞏固消費者的權益。畢竟，置業乃為人生重要決定，涉及的是市民數十年、甚至十輩子的投資，公眾絕對值得享有更充足的保障。