發展商售樓手法層出不窮　政府應更着力規管一手樓銷售

不少市場人士指出，自踏入2019年後，本港樓市乍現小陽春，市場交投表現理想，暫掃因去年樓市回落而所致的愁雲慘霧；當中，不少發展商「減價」推出大量一手盤供應，相信是為刺激市道的主因之一。樓盤供應大增，理論上可平抑樓價，助置業人士更易上車，但近年發展商在新盤發售上奇招盡出，藉招標出售、提供額外折扣等方法代替直接減價，圖避免直接「推冧」樓市，影響了市場資訊的透明度，令上車人士易於作出不甚理性的決定，政府實應着力監察。

奇招之一，正是近年發展商運用得出神入化的新盤招標出售。有別於傳統的公開發售，在招標形式下，發展商會要求買家投標，並且為此設下一定長度的招標期，長則達年，短則以日作單位，期間由買家提交標書，若所提出的購買價合乎發展商要求，即便成交。

對發展商來說，招標的好處可謂多不勝數。一般來說，招標方式並不需要發展商預早公布價單，故不會為其樓盤「定死價」，甚至能降低其定價資訊的透明度，以刺激買家作更高出價。觀乎過去做法，發展商可藉招標為市場需求「試水溫」，以調整成交價格，更可拖長投標期限，用以吸引更多、出價更高的標書。當然，發展商亦有機會以短期招標來刺激出價。但歸根究柢，投標者往往囿於資訊不流通，難以知悉其他競爭者的出價狀況，容易錯誤出價；加上與公開銷售相比，買家在投標安排下未能保證中標，令新盤更為稀有，導致置業者有機會作出較市價為高的出價。

去年，政府大力規管發展商推出新盤的安排，反倒促進了發展商運用招標方式售樓。政府除了宣布將實施一手樓的空置稅，發展商須為空置超過12個月的一手住宅繳付稅款之外，亦決定修改預售樓花同意方案，規定發展商不論以招標或開售方式售樓，每次推售單位數量必須為總數兩成，即變相容許新盤項目最多能分開五次推售，圖限制發展商以「唧牙膏」方式供應新盤。在新政策的壓力下，發展商須加快推售其積存的一手單位，但在供應大增下，新盤價格有下調的壓力之外，去年尾樓市更出現下行趨勢，故發展商更有誘因以投標售樓，以避免直接減價，不但有助在一定程度上挽救其新盤的利潤，亦可避免觸發大規模的劈價潮，變相「托市」。

另外，在招標出售之外，發展商往往一併運用奇招之二－─折扣回贈優惠。面對大量新盤推出在即，與其直接減價牽起「割價戰」，不同發展商傾向提供林林總總的優惠回贈，如高額現金回贈、印花稅回贈、家具禮品等，變相為新盤「減價」。近日新地推出的雲滙，正是據稱提供最多25%的現金回贈，三房戶單位呎價有機會由15,333元大幅減至11,500元，惟其集團代表未有直言是否為其樓盤「減價」，反指其定價因單位景觀、坐向等因素而變動。

當然，發展商所言不無道理，畢竟上述優惠折扣並不會顯示新盤於土地註冊處中的成交價上，故表面上樓盤仍是以高額成交。但是，正如有論者批評，發展商形形色色的優惠回贈條件繁多，而且條款往往定義含糊，除買家當事人以外，到底新盤「減價」幅度為何，甚至有否減價，外界始終無從稽考。發展商採用優惠回贈「減價」，未必會對新盤市價造成深遠影響，但其必然有礙買家作更理性的選擇。

事實上，不論發展商利用招標方式售樓，或是提供買樓回贈，均非新事。但在種種奇招背後，反映的只是發展商如何操控樓價資訊，企圖托市，嘗試為不倒樓市的神話圓謊。其實樓價脫韁，不少市民根本無法置業，或者只好按兵不動，社會大部分的購買力未能釋放。然而，發展商每每宣稱樓價高企乃由市場內的剛性需求所致，實際上卻扭盡六壬，逃避直接為新盤減價，甚至妨礙市場資訊流通，以阻止整體市價下跌，實屬諷刺。在此極其扭曲的樓市下，市民根本不可期望能以更理性的價格置業，更遑論以可負擔的條件安居。就此，政府必須從速修訂《一手住宅物業銷售條例》，直接禁止發展商以招標及間接回贈等方式售樓；而長遠上亦必須大幅增建資助房屋，將房屋居住與投資的功能徹底分別。