局部發展高球場已走錯首步　政府應進取規劃亡羊補牢

高球場發展延宕多時，最近總算塵埃落定，政府宣布將高球場東部32公頃先行收回發展。雖說政府勉強回應了民意訴求，但未敢果斷收回餘下140公頃土地，始終過分保守。更甚者，按目前規劃，政府預期局部發展球場只能建造約4,600個住宅單位，數量根本無助舒緩社會的迫切住屋需要，更遑論該批單位須等到在2029年方能竣工。政府必須及時重整高球場規劃方向，切實回應公眾需要，以免一錯再錯。

所謂政府立場保守，無非是未敢撼動既得利益者，全面收回高球場作發展之用，而且局部方案本身亦未見進取，按政府早年委託顧問進行的《新界北研究》，估計32公頃用地只能供應近4,600個單位，僅能供13,000人居住，如此的房屋供應量無疑杯水車薪；更甚者，相較佔地13.3公頃、合共提供11,123個單位的水泉澳邨，收回地面積雖大2.4倍，但單位供應卻恰好少2.4倍，甚為荒謬。加上政府決定於2023年才正式收回有關用地，預計始於2028至2029年才能落成有關單位，令高球場發展頓成「雞助」。

公眾最為關注的，始終是收回高球場後的建屋效率。而自《研究》公布以來，社會一直猛烈批評其建屋力度。雖然發展局局長黃偉綸最近回應，上述建屋估算僅建基於較低的建屋密度，故日後建屋量有望提高，但觀乎整份《研究》，除非政府徹底修訂其規劃方向，只怕公眾期望要再次落空。

現擬定的高球場規劃的問題之一，正是綠化帶的佔地過廣。《研究》分別按「全面發展」及「局部發展」粉嶺高爾夫球場作出建議，兩種方案均有接近一半的土地用作綠化帶用途；而在後者（即粉嶺公路以東的32公頃發展範圍）中，正是分別有近一半空間（15公頃）撥作住宅發展及綠化帶空間，比例頗為驚人。

高球場發展地應否預留過半土地作綠化用途，值得深思。綠化地為何能佔如此的重要性，或許與保育球場內具價值樹種，與及有關保持鄉郊地貌有關。但如此說法亦未能站得住腳：一方面，誠如坊間有專家證實，場內樹種不少為本地常見品種，故不見有重大的保育意義；另外，新界東北一帶早規劃為未來的發展新區，早已不再定位為鄉郊地帶，規劃上應毋須刻意保留過多綠化地段。即使退一步說，高球場仍需廣泛綠化空間作緩衝城鄉發展，不要忘記高球場仍有140公頃的綠化場區尚未收回，短期內可滿足其綠化帶的要求，而在日後全面收回時，亦可另行規劃如何保留綠化地段，以滿足整體場區發展上的綠化需要。若政府仍刻意保留過多綠化空間，無非是只為「維持」高球場景貌。

目前規劃的另一問題在於址內的公私營房屋分配上。雖然黃偉綸指收回地有機會採用公私住宅「七三比」建屋，但結果必不會帶來最大的公眾利益。「01觀點」多次指出，政府的公私房屋七三比只為單位比例，而非建屋用地面積比例，故是否大幅提高公營房屋供應仍值得商榷。再者，政府極有可能藉大幅提升公屋地的地積比達成建屋目標，惟沒有增加公營建屋用地，公營房屋環境因而只會變得更為擠迫，犧牲中、低收入市民的居住質素。觀乎《研究》中的規劃圖則，公營房屋只集中於北部地段，與私營房屋所佔面積明顯相形見絀，勢影響公營房屋住戶的居住環境。

另外，《研究》所建議的住宅地積比率可低達1.5，即收回地的私人住宅大有機會以低密度形式發展。但當社會的資助房屋極其不足，基層動輒需要五年才能上樓，當務之急自然是將房屋資源集中於公營房屋的興建之上，政府沒有理據在收回地上規劃過多的空間予私人住宅，更遑論是發展普遍市民也未能負擔得來的低密度豪宅。

既然政府決意踏上收回高球場發展這條路，就不應畏首畏尾，仍然拘泥於生怕「開罪」既得利益者，反而應將收回土地用於最合乎社會利益的用途上。政府理應考慮大幅調整目前規劃，削減有關綠化用地與私人住宅用地的比例，並將之用作興建資助房屋，方能回應社會之需要。