建立土地儲備論流於空泛　「未雨綢繆」豈僅指造地？

土地供應專責小組終向政府提交報告，正式為諮詢程序寫上句號。報告指出，香港有必要建立「土地儲備」，為將來發展未雨綢繆，並建議共八項短、中及長期措施，用以提供約3,000公頃土地，遠超原來1,200公頃目標。香港房屋問題嚴峻，有必要增加土地供應，以保障市民住屋權利，甚至改善整體住屋環境的質素。然而，增設土地儲備的效用，還看政府如何運用所得土地。在提出覓地方案後，政府仍有必要向公眾闡明建立土地儲備的用途，尤其是承諾將若干份額用作興建公營房屋，才能確保土地儲備用得其所。

廣義來說，官方一直設有土地儲備，惟過去政府造地乏力，故有重建「土儲」的必要。過去政府一直積極定期造地，諸如發展新市鎮時亦曾儲備土地，故土地供應大致穩定，「土地儲備」一詞亦少有出於現於政治議程當中。曾蔭權政府在經濟衰退後疲於造地，引致樓價高企，及後政府終於將建立「土儲」放進施政大綱，惟房屋問題至今仍然嚴峻。

前車可鑑，穩定的土地儲備之於城市發展甚為重要。然而，建立可能上千公頃的土地儲備，港府如何運用才是關鍵。畢竟，公眾對固有的土地發展模式早已大失所望，珍貴的土地資源大多用作賣地用途，所建的房屋既不為公眾所能負擔，賣地收入又只會被撥入儲備基金作基建發展之用，最能應社會之急的公營房屋卻長期短缺。

計及凡此種種因素，小組預計實際土地短缺數字應遠 高於 1,200 公頃，而這數字尚未包括建立土地儲備所需要的額外土地。
資料來源：《土地供應專責小組報告》

公眾憂慮土地儲備未能主要運用在興建公營房屋，絕對有理可依。即如《長遠房屋策略》曾制定「六四比」的新增公私營房屋比例（現已更新為七三比），政府卻未有好好遵從；有團體發現啟德發展區的住宅分布竟為公營四成、私營六成，有違政策承諾。更甚者，現在公營房屋的定義更包括了具置業性質的綠置居，導致所建公屋未能全數用以照顧輪候冊上的基層家庭；即使綠置居理論上可釋出現有公屋單位，但翻新和編配需時，結果仍未能即時為市民紓困。

再者，政府亦一直被質疑低估未來公營房屋需求，令人憂心政府縱然覓得土地，也難以解決市民的房屋需求。有學者指出，《長策》只估算2016年至2046年的公屋需求為43萬個公屋單位，但過去兩年度的公屋申請新登記者已高達3.15萬人，若情況持續，只需三十年便有多至94.5萬個新增的公屋單位需求，與官方估算大相徑庭。當然，政府現時將新增公私營房屋比例增至七比三，照理會增加公營房屋供應量，但出租公屋的供應量仍未有大幅增加。建立土地儲備的用途未有定案，公眾仍不可期望此舉能有助大幅增加公屋供應。

簡言之，建立土地儲備為大勢所趨，惟政府必須為此闡述更多，承諾未來土地用途將能切實用於興建公營房屋，徹底解決困擾社會多時的房屋困境，才能取信於民。歸根究祗，政府重掌土地發展主導權始為箇中關鍵；土供組一直宣稱，政府能藉建立土地儲備重獲主導權，但諸如公私合營般的土地發展選項，本身就涉及私人發展商的利益，政府在規劃上根本未能作出全盤控制，更遑論藉此導正未來房屋市場的發展。

「01觀點」早已指出，相比公私營合作，大幅動用《收回土地條例》從地產商收購農地，才是重導土地發展主導權的不二之法；政府既可釋除「官商勾結」之嫌，更可更整全地規劃農地用途，按社會需要適時發展，確立公營房屋主導的政策。土供組報告對《條例》的效力有所貶低固然可惜，但政府依樣因循保守，未敢善用既有的「尚方寶劍」，才是社會真正的損失。