澳門市區更新竟取經香港　市建局安置政策也值得參考？

澳門政府一直被詬病忽略都市更新，近年終於加緊步伐，並在今年為市區更新立法進行公眾諮詢；其中，澳門政府指出，擬設立的安置法律參考了香港及內地「行之有效」的做法。可是，目前香港在市區更新中的安置做法是否具有參考價值，值得存疑。事實上，市建局目前做法無助市民原區安置，未有致力減低重建帶來的影響，難稱得上以人為本。

澳門舊區重建工作之低效久受批評，例如其於2005年提出舊區重整計劃，竟直至2016年才正式成立「都市更新委員會」。當地政府今年終於為都市更新立法進行公眾諮詢，擬為設立「暫住房」及「置換房」收集意見；簡單來說，政府有意為受樓宇重建影響的業主提供暫住單位，與及可供購買的資助單位，以圖減低重建影響。

澳門暫未對市區更新有一套整全的法規建議，現階段難作評論。但這次諮詢文件竟指香港的重建策略，尤其安置賠償的原則值得借鑒，實在教港人「受寵若驚」。

「原區不留人」的安置政策

市區重建的最壞情況，就是迫令居民離居原址，甚至需要遷徙別區。不幸地，在「原區安置」方面，市建局的工作一向未盡人意，導致重建樓宇的業主與租戶均難以留在原區，破壞他們原有的社區網絡之餘，更對生活造成極大不便。

誠然，業主能獲的賠償較租戶高，但這不足以確保他們能在原區另覓居所。市建局收購物業重建時，會先評估物業價值，繼而聘請測量師行，以同區七年樓齡物業的「假設重置單位呎價」計算，為受影響業主提供自置居所津貼，意即希望他們能藉該筆賠償在原區另購住宅居住，以圖做到「原區安置」。

不過，上述安排一直飽受批評，皆因有關賠償往往不足讓業主於原區置業。數據顯示，14個近年的市建局重建項目中，大部分人都不能真的用賠償購買同區七年樓齡單位，更只有63%能在原區置業，效果顯然未盡理想。

另外，市建局的「樓換樓」安排同樣無助業主安居於原區之中。自2011年推出新的《市區重建策略》後，市建局容許業主在接受補償後，可選擇購買原址重建項目內的單位，或市建局在同區項目或啟德發展區內所預留的住宅單位。可是， 補償金額往往不足以應付新單位的樓價，以致業主須「自掏腰包」，惟重建項目售價往往過高，並非所有業主能夠負擔；加上重建需時，業主須在項目落成前另尋居所，產生額外的租金負擔。

另一方面，重建租戶的情況更為嚴峻。一般來說，重建租戶可選擇市建局提供的特惠津貼，雖說現時單身租客及二人以上的家庭能夠分獲最少$170,000及$190,000元港幣的安置賠償，然而，基層在市區的住房選擇本就不多（主要是較舊、且較廉宜的劏房），而市區重建勢必直接推高區內劏房價格，租戶遂有機會被迫離開原區，甚至搬進更差劣的居住環境，例如工廈劏房。

另外，若租戶合資格申請出租公屋，可放棄安置津貼，選擇安排上樓。基層住戶獲公屋分配，理應是理想的安排；但事實上，每年房委會平均只會分配百多個公屋單位予重建戶，過去一年（2017/18）更只有39個，實在杯水車薪，更遑論公屋所屬地區並非全然位於市區，租戶有機會因懼怕適應新區，遂選擇津貼賠償，以求留在原區，繼而墮入前述困境。

若然重建租戶未符公屋上樓資格，卻在居住上有感困難，理論上可選擇市建局轄下的安置大廈。土地發展公司（市建局前身）於1990年代興建了四棟安置大廈，惟在轉型為市建局後未有增建同類大廈；而且，該批大廈於近年被揭發空置率奇高，有重建安置戶更表示市建局收樓人員並不會主動提及有關選項，質疑當局刻意隱瞞。更甚者，即使當局逐漸「重用」該批大廈作安置之用，惟單位量始終微薄（合共506個）。

市建局的應有之責

歸根究柢，居民未能留在重建區，須歸咎於市建局的重建方針，將舊樓重建成令人難以負擔的豪宅，促成舊區仕紳化，但同時卻沒有補救政策。就此，政府或須檢討市建局的定位與重建策略，尤其要探討協助居民原區安置的更佳方法若何（不管是藉現金津貼，抑或預留部分地段作興建資助房屋）。未來市區重建工作浩大，政府與市建局有急切需要正視現有重建問題，及早為將來做好準備。