【新居屋2018】2005年放寬居屋轉售限制　高官明言是助人炒樓！

《香港01》引述政府消息人士，指房委會今年新居屋增值轉售限制，首兩年只能原價售予「白居二」買家，第三至五年可以未補地價售予白居二中籤者或綠表買家購買。單位購入滿五年，才可以補地價在自由市場出售，或不補價在居屋第二市場出售。這是政府在六月底決定居屋售價按負擔能力計算後的後續措施。
若果消息屬實，此舉實際上禁止業主在首五年內補價公開出售單位，追逐短期利潤。然而，此改動只能稍稍拖延居屋升值時間，居屋仍然未能完全跟私人市場切割。只有永久保留居屋在居屋第二市場流轉，或者回售給房委會，才能停止公共資源淪為個人圖利的工具。

當然，若要立刻改動居屋轉售條款，例如延長流入自由市場的時間，並套用於新居屋出售，很大機會要修改《房屋條例》，需時相當時間。新居屋初期只能賣給白居二買家，措施合理。然而，若政府要展示平抑樓市的決心，政府應盡早公布措施，加強限制，最終切割資助出售市場及私人市場。

回顧過去，在1978年至1999年，居屋買入首十年禁止轉售至公開市場。到1999年，禁售期減至五年，並容許買家在首次買入單位兩年內，原價回售給房委會，或於第三至五年，把未補地價的單位在綠表市場轉讓。

轉折點發生於2007年。房委會拒絕出售居屋單位的回購申請，直接容許業主在繳付補地價後，於公開市場出售單位。到了2013年，政府開展白居二計劃，成功申請的白表買家可購入居屋第二市場單位，並在交易後首兩年內，不可在第二市場出售，只能補價在公開市場出售。

究竟甚麼因素出現如此重大轉變？在金融風暴到沙士期間，有居屋住戶乘樓價下跌，原價回售居屋給房委會，再套現買私樓。如此，房委會原價回購則要虧蝕。回購宗數隨着經濟從谷底而減少，但因為政府在2002年停建居屋，房委會應政府要求，逐步結束居屋的歷史任務，在2007年起分批推售1.6萬個剩餘居屋單位。

其實，當時已有學者和房委會委員擔心取消回購，容許補地價後即時自由買賣，會出現炒風。不過，時任署理房屋署署長譚榮邦不予理會，在2005年商討政策時公開說道，業主在樓市上升賺錢是幸運，「房委會無理由阻住人發達」，又以領匯作比喻，「好似啲人買咗領匯咁，即刻有火雞餐食」。

結果，署長還是委員學者也「料事如神」。署長的言論突顯短視，輕視單位的自住功能。炒風在隨後幾年熾熱。因為樓市辣招，風氣沒有那麼旺盛，但物業仍是不二的投機工具。即使至今有約逾七成的居屋尚未補價，但只要有一批居屋業主在樓市大賺離場，就可以成為樓市指標，抬高私人樓價，再倒過來提升居屋樓價。

當年放寬居屋轉售限制，把資助房屋異化成為私樓，已經鑄成大錯。政府如今再收緊轉售措施，只能亡羊補牢。但正如《01周報》社論所指，無論將資助房屋的轉售限期增至十年乃至十五年，仍遠非治本之道。治本之道，是私人市場和資助房屋市場完全分離。

房委會擔心重啟回購措施會導致虧本，回購細則可以再議，例如若果原價較市價高，回售價可以較原價有折讓，減少損失。無論如何，政府補貼公營房屋興建，個人不應藉此圖利，變成累積個人資產的工具。