官商過招在北都

論名氣和作風，前特首梁振英從來都是話題人物。他在10月24日、30日及11月1日三度批評政府造地，一度引來各界注目，連現任特首李家超也得隔空反駁，表示土地主導權落入利益藩籬的控制並不符合市民和香港利益。惟漣漪畢竟只是漣漪，對香港的發展大局影響有限。交椅洲人工島只會作長遠規劃，北部都會區事在必行。擺在眼前最大的議題與其說是開發多少公頃土地，倒不如說是何人主導，價錢誰定。

11月8日港澳辦在深圳召開香港工商界人士座談會，出席者包括新地郭炳聯、九龍倉吳天海、新世界馬紹祥、恒地李家傑等多間地產商話事人。港澳辦先是發新聞稿，指出主任夏寶龍寄語各界堅定支持特區政府，共同推進落實長遠發展規劃，爲香港拓展發展新空間。後又以「港澳平」名義發文，提到有地產商加快與特區政府達成換地協議，將荒廢農地轉換為發展用地，並主動提供公共設施，助力北部都會區發展。

惟在座談會剛好一星期後，立法會11月15日辯論《施政報告》致謝議案期間，地產及建造界議員龍漢標雖然稱許《施政報告》，大部分發言卻集中抱怨政府的土地政策，尤其質疑北部都會區收地勢在必行，認為做生意應該有商有量，呼籲政府「貼市」釐定補地價格，為庫房帶來收入而非賠償收地、增加開支。再一星期後的今天（11月22日），他又在報章批評政府過去於新界只發展新市鎮部分，其餘大量土地一直被忽略，並促請當局加快發展流程，讓地產商減少持貨成本，有條件以更貼市價錢賣樓，助市民置業安居。

私人持有但發展權在政府

龍漢標長年出任香港地產建設商會秘書長，三年前又獲多名地產商力挺接替石禮謙的議席，發言無疑代表業界心聲。加快流程和簡化法規，沒有人會反對。就連發展局局長甯漢豪，據另一名立法會議員洪雯透露，最近也協助一間物流企業將改地契、補地價、申請牌照等流程由最多33個月壓縮到大約9個月完成。比起法規程序，更耗時的往往在於補地價。油塘灣一個例子足以說明，市傳政府已經四度批出項目的補地價金額，但多間地產商合組而成的財團仍然認為偏高並拒絕接納，拉鋸最少四年。不屬於地產界但與商界份屬友好的唐英年也直言，商人即使支持政府投地「條數都要計得掂」。發展北部都會區涉及的補地價問題，爭議程度難以想像。

單就發展北部都會區而言，地產商和政府利益可謂一致。前者樂見新項目、新生意，後者需要房屋供應以及新經濟發展。問題在於新界土地大量由私人持有，單是四大發展商持有的農地就不少於1000公頃。至於祖堂地又超過2000公頃，鄉議局和發商展正在爭取降低出售門檻，換言之又是私人可以囤積的土地。地產商和政府一個持有土地，另一個手握發展權。如果將發展權交給地產商，由地產商直接開發土地，政府不用花錢收回甚至可以收錢，乍聽之下好像可以兩存其美，這也是為什麼政府先後推出「加強版傳統新市鎮發展模式」和片區開發。

補地價拉鋸戰社會是輸家

局長甯漢豪表示企業要兼顧社會責任，不過發展商在商言商，在高息環境下融資成本不菲，樓市受壓以至經濟不景的情況又不知持續多久，作價難免保守。嘉里在古洞的農地未能與政府達成補地價，就明言因為在高息口環境下，不希望投資發展周期長的項目。不只是北部都會區土地，港鐵東涌東站、市建局觀塘商業項目和啟德道重建莫不流標收場，反映地產商出價意欲不大。陰謀論者甚至可能猜測，由於政府對於加快發展北都有「剛性需求」，又有增加庫房收入的誘因，地產商因而處於有利位置討價還價，減低地價成本以增加項目利潤。

不管敦真敦假，政府和地產商展開拉鋸戰，要麼拖慢發展步伐，要麼政府要動用公帑收地。例如古洞北及粉嶺北發展區六幅土地去年未能達成補地價，市傳地政總署降至每平方呎約2500元仍未獲發展商接納，最終由政府出錢收回。恒基地產今年除了13公頃古洞北及粉嶺北土地之外，33公頃洪水橋／厦村新發展區的土地亦被收回，分別獲支付18.6億及39億補償。隨着樓市下行，地政總署近年多次下調農地收地補償率，新發展區的第一級農地目前降至每方呎1070元，惟仍相當於100公頃作價要過百億元，政府的財政負擔始終要全盤打算。

「魔僧」顧汝德曾經形容香港政府與地產商「官商同謀」，惟隨着地產商多年來在新界囤地，如今又碰上政府不得不發展北都，官商還能否「同謀」反而成為話題，甚至乎可以說一場沒有硝煙的戰爭已經開始。