【博評】信Demographia份買樓力報告，原本買到都變買唔到

又到年頭，「國際公共政策顧問機構」Demographia又出報告，香港媒體當然知道個soundbite 係 「香港人要不吃不喝19年先買到樓」。

香港樓會升定會跌，呢啲咁高深嘅問題，我就唔班門弄斧了，反正個個香港人都係樓市專家。至於香港樓價係咪泡沫，一樣，大把專家拗咗十年八年。

樓會升定會跌我就唔知，但相當肯定嘅係：Demographia份報告得啖笑。唔識就嚇死識就笑死。更大劑嘅係，得啖笑都算，但太認真信嘅話，因住抱憾終生（陣間講點解。）

利申先，本人係小業主，只持有三百幾尺自住物業一個，未供滿，冇僭建。我同任何地產商或經紀都冇咩瓜葛，亦不代表公司立場。

份報告有乜問題？不如講下有乜優點先，優點就係有noise，易明。佢計「負擔比率」就係用「中位數」單位樓價，除以中位數收入，就得出你要買樓要xx年不吃不喝（其實唔止，唔使交稅咩？）。

負擔比率簡單易明，但同薯片雪糕一樣，好味但多吃壞肚皮，食太多成世都上唔到車。苦口良藥，真相多數唔係咁易消化嘅。

首先，任何全球樓價分析，mythology再掂都好，用落香港都易出事。因為香港實在好特別，因為一國兩制，北面有界南邊係海，唔似倫敦咁可以住到Zone 9，或者紐約咁住到新澤西。香港丁屎咁細，偏偏（暫時仲算）係全球人才聚集嘅地方，再加埋北方源源不絶嘅需求（可能係租，可能自住，可能包小三，可能洗黑錢，可能投資，可能買個平安，咩都好），香港樓市先天就會「扭曲」。做個唔完全適當但易明嘅比喻：即係等於隻仙股咁，你去講咩市盈率派息基本因素管理層質素，明顯搭錯線。

另一個問題，發唔發現成個榜都冇大陸城市？原來佢份報告就只係China （Hong Kong）（激死啲 HK is not China嘅本土青）。佢話大陸啲數據唔多準，可能係，但基本上人人都知，深圳上海北京之類嘅一線城市，負擔比率唔會低過香港！

唔計香港先天嘅問題外，Demographia份報告問題在邊？

首先講中位數。如果只講樓市，用中位數樓價，望落冇乜問題，畢竟幾億幾億嘅豪宅反映唔到真實。講城市打工仔收入，用中位數都恰當。但用中位數樓價同中位數收入比，就會出問題了——因為大家都知，買樓嘅唔係「中位數人工」嘅人嘛。以前可能係，而家肯定唔係，全世界都唔係。

亦都所以，你明明見到有人買得起樓，而佢肯定唔係不吃不喝19年。我相信佢甚至比你食得好——一係佢有父幹，一係佢人工遠高於中位數。更不用講嘅係，過去N咁多年，特別係金融海嘯後，拜貨幣政策寬鬆所賜，全球股市樓市都向旺。過去十年，持有股票或物業嘅，身家大幅升值，貧富差距進一步拉濶。本文無意討論健唔健康或公唔公義，但呢個係事實，亦唔係香港先見到。「中位數」買唔起樓？但最頂層嘅多多都買得到。

另外，用「本地人」收入，亦係問題。你望下個名單上面，最難負擔嘅，都係宜居城市（你可能覺得香港唔係，但北面幾億人覺得係，一人一票好唔好？），亦係全國甚至全世界人都去嘅地方，機會最多。香港嘅樓唔係香港中位數收入嘅人買，正如倫敦嘅樓都唔係倫敦中位數收入嘅人買。

更深層次嘅問題，就係，唔同地方嘅負擔比率，如何可以相比？隨手講都有一大堆問題，稅務啦，保唔保護租客啦，難唔難租出去啦，多唔多公屋啦，文化背景啦之類。

舉個例，馬來西亞央行舊年年尾出過篇奇文，話比大家知，馬來西亞人買唔到樓唔係因為銀行唔肯借錢，而係因為樓價實在太貴。有幾貴？成4.4倍，要唔吃唔喝4年半先買得起，仲唔係貴？佢哋覺得呢，應該3倍先「合理」——香港人，笑死未？ 3年唔吃唔喝買得起樓嘅，我估有人聽日就去試了。

但唔好笑馬來西亞央行離地（況且，有政治目的啦）。佢哋呢個3倍先「合理」嘅指標，正係Demographia話嘅，3倍樓下先係「可負擔」。點解3倍先合理？唔知噃，佢覺得係就係。而我懷疑，香港嘅樓價，從來都冇點「合理」過，至少近廿年都應該冇。「唔合理」嘅嘢維持成廿年都冇爆煲，咁到底咩叫「合理」？

Demographia今年個報告講，2002年嗰時呢，香港嘅負擔比率比較低。鬼唔知阿媽係女人。但精彩嘅地方嚟啦：當年負擔比率係4.6位。而根據報告所講，3倍之下先係「可負擔」，4.6倍已經係「認真難負擔」 Seriously Unaffordable。咁5倍以上叫乜？好似點心有頂點特點超點咁，原來5倍以上叫「嚴重難負擔」Severely Unaffordable。香港而家就快20倍，應該叫乜？可能叫「好X難負擔」。

即係話，用佢哋嘅標準，香港樓根本由2002年開始已經「認真難負擔」。唔係講風涼話，你話你本身一窮二白都算，係咪都買唔起樓。最大劑係如果你2002年買得起樓，但信報告講話「認真難負擔」，天真咁以為即係會跌返去3倍樓下（哈哈哈），咁肯定你今日就變咗「好X難負擔」。

易消化嘅頭條，多數就冇營養。你有時見其他機構會做啲好啲嘅分析，Economist有做，瑞銀都有做過。呢類比較好嘅分析，會睇埋「當地」各樣數據嘅歷史走勢，先去衡量係咪偏貴係咪泡沫。唔好同人比，只同以前嘅自己比。同樣係6倍負擔比率，如果係香港應該幾抵，係馬來西亞應該就係泡沫了。唔係賣廣告，但瑞銀份報告做得幾好，佢用好多唔同嘅指標，睇埋歷史。結果話你知樓市泡沫最勁係多倫多，之後係斯德哥爾摩，然後係慕尼黑，溫哥華，悉尼。香港？頭五都唔入噃。香港嘅負擔比率幾時有低過？你拎香港同馬來西亞比高低，又係搭錯線。

香港樓呢，就幾時都貴架啦，至少近二十年都係。會唔會跌，可能會。但你估會唔會跌到好似Demographia講嘅3倍負擔比率？我諗起唐英年嘅金句咯。 

（本文純屬作者意見，不代表香港01立場。）