恩威並施｜To撤Or not to 撤

「樓市辣招撤與不撤」變成了香港近期一個熱門話題，「Hong Kong is over」也變成另外一個熱話。有人認為不「撤」香港就會Over，那麼辣招撤好還是不撤好？其實，撤和不撤原則上分別並不大，因為目前辣招是針對居住樓宇市場為主，商業地產是另一個問題。當然撤有撤的好處、不撤也有不撤的好處。

那麼撤好還是不撤好？地產相關人士都覺得應該撤，撤能夠激活購買樓宇的意欲。但是撤了之後，可能也會令大家對樓市仍沒有信心，令更多人都會抱觀望態度，不會立即入市。問題的核心是「撤」之後會否激活樓市，令政府收入提升，也令政府推出的土地有買家購入。

撤與不撤會產生怎樣的短中期客觀效果？撤的好處好像比較多，可以令樓市有個方向，但其實這並不重要。因為撤有它的安全效應，不撤也有不安全的效應。撤了之後，短期地產商的一手樓或二手樓市場可能會被激活，增加交投量，但是這個上升的交投量可以維持多久？一年？六個月？當全球經濟模式正在轉移，撤之後會產生短期效應，但是長期來說，香港的地產經濟是否已經over？

地產經濟當然會over，隨着人口結構改變，生育率下降，成家立室模式改變，對地產物業的需求必然會減少。經濟模式也在改變，所以在未來的香港，樂齡社會，醫護、安老相關的產業才是主題。

撤與不撤另一關鍵問題是租金下降會否激活更多投資，例如商場租金下降商舖租金下降，是不是會令更多人入場投資餐飲業、投資零售業，投資各式各樣的新興行業？香港的創科是不是在低地價環境下會有正常的成長，還是在正常地價政策之下發展得更健全？

日本當年地產爆破，沒有令東京停下來，東京仍然是一個非常活力充沛充滿着不同類型投資的城市。疫情期間東京沒有停下來，因為舉辦了奧運，因為旅客增長，各種類型的商場設施、酒店、文藝場地空間、高樓大廈均發展得非常積極，香港人喜歡去東京喜歡去日本就是因為那裏經常有新的事物出現，而香港現在面對的問題是倒退，傳統的消失了，新的沒有出現，仍然是處於一種非常老土和落後的狀態。

香港要升級轉型就需要掌握科技，但是現在香港掌握科技的能力並不足夠。香港的科技本來在亞洲區居領先地位，電子貨幣八達通是香港於1997年最先啟用的，但現在內地的電子貨幣發展已超越香港。時任特首曾蔭權在2009年成立「電動車輛督導委員會」，希望促使香港成為亞洲最廣泛使用電動車的地區之一，但到了2023年，香港電動車數目只佔車輛總數約8.3%。香港科技上的落後才是令Old Hong Kong is over的真正原因。

Hong Kong is over就是因為old school 仍然掌主導權，old school並不相信 科技；也不開發科技。Old Cake用購買的方式引進科技，而不是建立自身科技人才團隊。所以香港並沒有落地的創科公司，創科公司都跑到深圳發展。

但是香港不要妄自菲薄，其實香港有很多奇人異士，例如大疆DJI創辦人汪滔是香港科技大學的研究生。現在中國物流業的龍頭順豐集團，創辦人王衛在香港接受教育和創業。阿里巴巴創業初期也有很多香港人參與。所以香港是有懂科技的人才，只是old school 政府缺乏有效的科技政策、欠缺正常的科技投資生態罷了。

學習具科技的管治，香港可以向中國學習，吸收中國的經驗和優點。現在全中國各省市已經設立收集數據的系統，而數據和經濟發展有非常密切關係。香港在這方面仍然是只聞樓梯響。所以，說Old Hong Kong is over，我是贊成的，但是Hong Kong is not over 我是相信的。只要香港人努力，保持香港的開放性，背靠祖國在科技上、文化上、管治上各方面的先進，Hong Kong由治及興 必然會重新出現。

任何事情都會有循環，英國管治Old Hong Kong的循環在2019年就是一個over，over了後就要restart重新再來。這正正是香港未來的希望。大家到深圳看看，深圳已經成為了一個真正具大都會氣質和規格的城市。香港鄰近深圳，有着地理優勢，香港有傳統文化底氣，香港缺乏的只是有效的科技政策和管治。這方面香港是可以急起直追。香港並沒有over，也不會game over，只是reboot and restart罷了。