來稿｜香港還需更多寫字樓？適時轉住宅用地增市民幸福感

國家主席習近平近日重提香港要「改善民生、破解經濟社會發展中的深層次矛盾和問題」，分析普遍認為住房是其中一個「深層次」的癥結。要提升香港居民的住屋質素，「因地制宜」相信會是箇中關鍵，常言道香港地少人多，但其實少的並非土地，而是住宅用地，觀乎近年商廈使用率逐漸減少的趨勢，或許適當轉變土地用途是可行方法。

來稿作者：林家茵

隨着疫情緩和及香港與國際間交流復常，市場預想的寫字樓需求反彈並未如願，反而進一步呈現疲態。根據世邦魏理仕（CBRE）的調查，2023年底本港甲級寫字樓空置樓面達到1,430 萬平方呎，整體空置率飆至16.4%，雙雙創下歷史新高。需求有限及空置率持續高企，導致去年第四季租金較上季下跌2.3%，全年跌幅達6%。非核心區的二三線地段更是重災區，新界及九龍東商廈的空置率分別約30%及21.4%。

隨着九龍東、西九龍，以至北都的發展，中環亦有大型商廈落成，本地商廈供應過剩的情況恐怕會持續，要改善可以從兩方面着手。首先是暫停推出商業地，政府已連續三個季度沒有推出商業地招標，發展局長甯漢豪亦明言，現時市場商業樓面空置率高，「緩一緩都有道理」；另一招是將二三線商業地轉為住宅發展，這方法早有先例可循，例如財爺在2021年時已提出，考慮將洪水橋和古洞北/粉嶺北發展區內預留的一些商業用地改為住宅用途，一來可讓工商用地集中在靠近邊境的位置，二來可助解決中短期房屋供應問題；城規會亦曾在2022年改劃三幅啟德的商業地作住宅。

在樓價冠絕全球的香港，完全可以參考以上建議。事實上，本港已經有發展商近幾年開始部署，將旗下多間酒店申建改劃住宅，以釋放更多供應單位。港人生活幸福指數在區内常年包尾，其中一個重要原因，就是住得貴、住地細，人均居所樓面面積中位數僅有172平方呎。既然目前商廈已經供過於求，與其在現有寫字樓供應仍未消化時繼續起商廈，何不趁此機會改劃商業價值較低的土地用途，尤其將現有已平整的熟地用於興建住宅，讓港人盡快實現「住好啲」、「住大啲」願望。

其實商業地需求下降，在其他發達城市均見端倪，究其原因，除了全球經濟疲弱影響市場表現之外，亦反映疫情令遙距工作及混合工作模式漸趨普及，對商業地產的需求下降，縱使社會復常，這樣的習慣亦難改變。被視爲美國西海岸金融中心的三藩市，辦公室空置率由2019年第四季大約5%，飆升至去年第四季的約35%，創疫後紀錄新高。針對這種現象，當地商會主席已經提出建議，考慮將商廈先改為住宅或康樂及文化用途。

在倫敦，大量辦公室亦出現空置，路透社去年9月引述美國投行富瑞（Jefferies）分析師表示，倫敦西區、金融城和金絲雀碼頭商業中心的空置率創下 30 年來新高， 估計西區空置率將達到 7%，金融城和金絲雀碼頭的空置率分別爲 10% 和 20% 以上。與此形成對比的是，隨着新移民的增加，倫敦的住宅樓價及租金價格依然在全球名列前茅。因應住宅土地供應需求旺盛而辦公室供應過剩的情況，當地經濟學家亦提出，正是將商業建築改為住宅建築的好時機。

特首多次讚港人「有橋、食腦」，懂得靈活走位，以上建議正是審時度勢，從而不斷調整步伐的措施。在《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》報告中，政府訂下人均居住面積要提升至215至237平方呎。要達成這個目標，正正需要開放思維、從各方面積極覓地，加快興建房屋，最終提升市民的幸福感、獲得感。

作者林家茵是地產代理。文章僅代表作者個人觀點，不代表香港01立場。

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