紫荊黨｜樓市股市的蛇年開門紅

來稿作者：周小稞

跨入乙巳蛇年，香港迎來了一波潑天的「富貴」。恒生指數從龍年最後一個交易日（1月28日）的20,225點一路升至今（3月18日）早的逾24,500點，漲幅超過21%，而同期美國標普500指數和納斯達克指數則分別下跌6%和10%。恒生指數少有地大幅跑贏標普500與納斯達克，而過去數年恒生指數是一直大幅跑輸標普500和納斯達克的。恒生指數從2021年2月份的3萬餘點反復下挫至龍年底的2萬餘點，累積跌幅近35%，而同期標普500指數和納斯達克指數則分別上漲54%和41%。

和火爆股市同時的還有暢旺的樓市。農曆新年過後，香港開發商新推及加推多個樓盤。這些遍及港島、九龍與新界的樓盤，無一例外都受到買家追捧。最先開賣的新世界北角皇都獲得超額認購45倍，首批168伙單位即日沽清。之後推出的嘉里元朗朗天峰和恆地九龍城南首則分別超額認購55倍和32倍，首批250伙和181伙單位都一Q清袋。新地元朗YOHO West Parkside首批119伙單位也火速沽清。面對這一波「小陽春」，開發商紛紛加快新推與加推步伐。

現在的問題是，這樣的行情能夠持續嗎？畢竟在不久之前，類似的「小陽春」在股市與樓市都曾出現過。譬如說，去年9月在內地一系列利好政策的刺激下，恒生指數一度由17,000點的低位大幅攀升至23,000點的高位，漲幅達到驚人的35%，但隨後就反覆回調至19,000點的水平。而樓市也在一年前政府宣佈全面撤辣後出現了一波「量價齊升」的行情，一手住宅的表現也如今年新春後一樣亮麗，但隨後量價又都回落至撤辣前的水平。這一次會重蹈此前的覆轍嗎？

港股走勢存變數　可吸引AI初創上市

首先來看股市。此次的行情並非源自政策利好，而是被一家名不經傳的AI公司DeepSeek所啟動。DeepSeek的橫空出世一舉粉碎了美國在AI領域對中國實施的全面封鎖，讓投資者看到中國企業在AI領域的強大競爭實力，也意識到中國絲毫不遜於美國的AI技術未來賦能中國經濟的巨大潛力。這一認知改變了投資者對中國科技企業估值的悲觀預期。價值的重估加上阿里巴巴、京東等龍頭企業披露超預期的財務業績，帶動了這些科技企業股價的大幅上揚，恒生科技指數也由1月28日的4,724點大幅攀升28.5%至6,069點。

不過雖然香港的股市因為科技板塊而鹹魚翻身，但影響股市的外圍環境仍呈現高度的不確定性。美國政策的大幅搖擺、中港經濟的相對低迷，這些都令投資者不敢過於樂觀。香港股市跑贏全球其他區域的態勢不會逆轉，但未來能否持續上揚則仍充滿變數。

對於香港股市的走勢，特區政府並沒有太大的話語權，但這不代表特區政府可以無所作為。因為這次股市「小陽春」全因AI而起，所以特區政府完全可以效仿2018年為吸引生物科技公司來港上市特別推出18A上市規則而為AI公司推出類似的上市指引。18A上市規則發佈後，累積有67家有實驗產品但無收益或盈利的生物科技公司成功在港上市，總計融資過千億港元，合計市值近千億美元，讓本來在生物科技行業並無根基的香港成為生物科技公司上市的重鎮。為抓住內地方興未艾的AI浪潮帶來的資本市場機遇，香港交易所應該盡快成立項目工作組，參照18A上市規則，制定針對AI初創公司的特別上市指引，讓有實驗模型但無收益或盈利的AI初創公司有機會來港上市，一方面幫助這些初創企業獲取寶貴的資金，另一方面則為未來香港資本市場的再度繁榮奠定基礎。

施政之本應是維護合理房價與租金

再來看看樓市。今年新春過後樓市的這波行情，其背後的推動力是多方面的，如股市上漲帶來了財富效應與樂觀預期、政府不斷放寬人才引進門檻創造了新的需求、財政預算案中利好樓市的新措施刺激了購買意願等，但最為核心的因素還是價格。合理的價格激活了潛在的需求，再次驗證了那句老話：沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

以率先首日沽清的北角皇都為例，定價與同區七年新二手樓盤的叫價相若，租金回報率保守估計也在4到5厘，優於銀行存款。看到銷售行情如此火爆，向來以「擠牙膏」模式售樓的開發商紛紛提價加推，結果都沒有再次取得即日沽清的戰績，北角皇都第二輪的88伙單位當天只售出了66伙。市場上的潛在買家對價格展現出高度的敏感性，而這也預示以為樓市將迎來大反彈的看法過於樂觀，當前的內外環境實在不足於支撐這一預期。

要維持樓市的「小陽春」，既要看價，也要看量，而量的形成既取決於潛在買家心中的合理價位，也取決於開發商願不願意在這一價位上滿足買家的需求。過去長達二十年的地產牛市讓香港的開發商養成了「捂盤」的行為定式，並一直以「擠牙膏」的方式從買家手中榨取最大價值。本來按目前樓盤首推時的定價與超額認購倍數，開發商手中未售樓花及尾貨將近四萬伙單位可以輕輕鬆鬆地銷售一空，既能有力帶動香港GDP的增長，也可極大改善市場上偏緊的房屋供應，進而降低正在日益逼近歷史高位的租金水平。

昂貴的租金是對青年與創新的最大窒礙，為什麼DeepSeek以及剛剛爆火的Manus出自杭州與武漢而非深圳與上海，最大的原因就是杭州與武漢相對低廉的房價讓年輕人有了自由發展的空間。筆者希望特區政府不要再明裏暗裏助推香港原本已經不堪承受的房價與租金，而是應把維護合理房價與租金作為自己的施政之本，並採取合理措施達成這一目標。譬如說，特區政府能否效仿新加坡管控開發商的「捂盤」「囤貨」惡習？

作者周小稞是紫荊黨政策研究院研究員。文章僅代表作者個人觀點，不代表香港01立場。

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