紫荊黨｜香港的「土地」「房屋」多多益善

來稿作者：周小稞

近日前特首梁振英對本屆政府土地房屋政策的點評引發了不少關注。梁前特首10月24日在社交平台上發文指，雖然本港土地房屋供應短缺，但供應量並非越多越好，要「慎防供過於求」。梁的有感而發大概是針對19日發展局局長甯漢豪在施政報告記者會上有關土地房屋問題的一番表述。甯局長稱，未來十年政府將會有3,000公頃的熟地儲備，這些土地全部來自政府主導的項目，包括北部都會區的1,700公頃與交椅洲人工島的300公頃，今年則將推出180公頃熟地。

對梁振英的質疑，特區政府及時做出了回應，畢竟除了前特首的身份，梁還是全國政協副主席。10月29日特首李家超在出席行政會議前表示，造地和供應是兩件事，有需要時推出土地，不需要時放在土地儲備。特首強調，政府必須有土地主導權，否則土地主導權在利益藩籬控制之中，不符合香港和市民的利益。針對李家超的回應，梁振英也很快做出了補充，強調供需要量化、要細化，財政收支不能不預算，並直言如果不計成本，「是不是應該在地圖上再劃多幾個填海區？」

梁前特首的擔心不無道理。3,000公頃的熟地不是一個小數目，要知道全港目前的私屋用地與公屋佔地加起來也才約4,000公頃。更何況梁振英長期耕耘地產界，曾率先將「土地財政」模式引入中國內地。正是因為對「土地財政」嫻熟於心，梁振英才擔心政府回收儲備那麼多土地會賠本不賺錢。而李家超的說法也是毫無瑕疵。香港的高房價其源頭在於土地供應的短缺，如果不能從源頭上解決這一問題，香港地價與房價就會繼續處在不合理高位，深層次矛盾自然無解。

既然雙方都有充足理據，那麼問題到底出在哪裡呢？在筆者看來，梁前特首的擔心實屬多餘，因為真正意義上的土地房屋供過於求問題在香港就很少發生過，要不然在當前樓市持續疲軟、居屋定價折扣下調的情況下，何以居屋的發售仍錄得18倍的超額認購呢？香港樓市歷來的大調整都不是供過於求引發的，而主要是外部環境導致的，譬如1997年的金融風暴、2000年的互聯網爆破、2003年的非典疫情、2020年的新冠疫情等。本港唯一一次可能出現供過於求的還要追回到董先生在回歸後推出的「八萬五計劃」，導致2000年和2001年住房建成單位超過八萬五，不過期間樓價的下降多少是因此而起則難以評判與量化。

之所以香港的土地房屋很少出現供過於求的情況，主要是因為：

第一、作為土地的壟斷供應商，政府根本不會賤賣土地，更不會做虧本買賣。縱使土地回收成本與平整成本不便宜，政府還是會加價出售。即便市道不好，政府還是會按心中的底價出牌，大不了流拍。反正當市面上的土地供應越來越少而樓市需求在政策的操作下越積越多時，樓價自然會起來，地價當然也會水漲船高；

第二、作為地產霸權的開發商更是操縱供需的高手，他們可以囤地不開發，也可以囤房不出售，以實現售房利潤最大化。開發商心裡清楚，試圖地價收入最大化的政府在利益上和自己高度吻合。在這樣的模式下，土地房屋怎麼會供過於求呢？即便有，也是暫時的。2000年和2001年出現的「供過於求」是開發商少有的誤判。

其實對於梁振英的質疑，李家超在回應中已給出了答案，那就是：造地和供應是兩件事。未來十年有3,000公頃熟地儲備並不表示未來十年會有3,000公頃土地供應，這些熟地只有在有需要時才會供應到市場，而這個「有需要」是在開發商接受政府的土地報價後才會發生。雖然甯局長說本年度會推出180公頃熟地，但大半年過去了，拍出的住宅用地不到1公頃。以這樣的供應速度，市面上的土地怎麼會供過於求呢？而且3,000公頃熟地還只是個紙面上的規劃數字，目前政府落實的也才只有數百公頃的土地徵收。如果屆時財政不濟，政府大不了改弦易轍，或減少熟地儲備，或拉長規劃期限。一個彩虹邨重建都要耗時二十年，3,000公頃熟地儲備又何嘗不能拉長至二十年呢？梁先生的擔心實在是多慮了。

在筆者看來，真正應該感到擔心的是中央政府和想要買房但又買不起的香港民眾，因為按照現行的土地財政思維與土地房屋運作機制，高地價、高房價的頑症根本得不到緩解，土地房屋深層次矛盾自然也得不到有效解決，儘管本屆政府在土地規劃上頗為用心。

以今年7月完成的沙田地塊招標為例，每平方英呎地盤地價接近2.4萬港元，以6倍地積比計算的每平方英呎樓面地價近4,000港元，再加上每平方英呎8,000港元的建築成本以及開發商的利潤，每平方英呎約15,000港元的售價讓香港大部分中產階級望而卻步。再以北部都會區土地徵收為例，每平方英呎的收購價格高的超過3,000港元，低的也在1,000港元以上，之後的土地平整成本每平方英呎1,000-2,000港元，如果配以5倍的地積比再加上每平方英呎平均超3,000港元的建築成本，即便土地以成本入價且項目零利潤，售樓價格也不會低於每平方英呎4,000港元，對香港低收入階層也是不堪承受。

也正是基於上述的分析，紫荊黨從一開始就建議政府改革當前的土地使用制度，鼓勵政府放棄土地財政模式，一方面使用公權力並輔之於市場機制，將全部分佈於新界地區的「集體官契」土地予以收回，大幅度擴充政府的土地儲備；另一方面將大部分土地儲備用於建造以居屋為主的公營房屋，並以成本價格將公營房屋售予香港低中收入階層。與此同時，政府要改變土地徵收的定價機制，以當前的市場價格而非未來的預期價格回收土地，並通過引入競爭與外勞大幅降低土地平整與房屋建造成本。

當合理成本的土地與合理價格的房屋被大量推向市場，受高樓價壓抑的潛在住房需求也會隨之井噴，梁先生所擔心的「供過於求」也將成為一個偽命題，因為從來就沒有賣不出去的房屋，只有賣不出去的房價。

作者周小稞是紫荊黨政策研究院研究員。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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