01論壇．陳元通、李思名｜從大數據認識「上不了車」的無殼蝸牛

「房屋問題蹉跎了二十多年」，如候任特首李家超所言，要開啟香港新一篇，土地房屋方面的議題將會是下屆政府的重中之重。早前筆者透過公共政策研究資助計劃具體地探究了香港市民，尤其是不同遷移身分的香港年輕一代的住屋情况和變化[1]。我們發現自置私人房屋的機率和年齡成正比。另外，擁有香港永久性居民身份的人士（尤其本地出生的）更容易自置私人房屋。研究的重點發現在於撇開遷移身份，現今年輕人比10年前和20年前的年輕人更難「上車」（不論是居屋抑或私樓），間接亦增加了社會的戾氣。

來稿作者：陳元通、李思名

李家超提倡要透過壓縮程序，加強統籌，提出公屋提前上樓計劃，希望可縮短公屋輪候時間。這項政策固然是「上不了車」的無殼蝸牛的一大福音。但要更好地擬定政策，幫助未能自置物業的市民，尤其是年輕人，我們需要更好地了解他們的住屋處境。因此透過本文筆者希望和讀者一同探究香港市民（包括不同遷移身份）租住公屋以及租住私人房屋的情況。除了現時的處境外，我們亦會溯根到回歸前的香港，以了解被「蹉跎了的二十多年」。

「租樓一代」的無奈

在香港這個平均人口密度世上數一數二，但住宅用地佔比不足一成的「彈丸之地」，房屋供應長期短缺，根據智庫Urban Reform Institute和Frontier Centre for Public Policy去年發表有關全球住屋負擔的報告，在涵蓋的92個市場及地區中，香港的樓價中值，相當於家庭收入中值的20.7倍，意味港人需要不吃不喝20.7年，才能負擔得起一個住宅單位，是連續11年位列「住屋最難以負擔的市場」。根據香港建築師學會在2016年發佈的「香港青年對住屋的期望研究報告」，在受訪的18到34歲的青年當中，有超過三份一年輕人認為自己最大的困難是難以儲得「首期」。不少的年輕人因為「上不了車」，被迫與父母同住或者成為「租樓一代」。更諷刺的是，根據2018年《香港01》聯同公屋聯會進行的「香港樓奴指數研究」，租戶受訪者的月租負擔平均佔家庭月入的三成，換言之租住私人房屋的決定會令他們更難儲錢「上車」。

租住公屋 = 人生贏家？

居住在公共房屋的無可否認是收入相對較低的一群市民。而橫跨世界各地，居住在公共房屋的人們總不免會被社會負面標籤，甚至也會自我標籤。不過有研究顯示，在香港這種標籤的情況並不嚴重[2] 。不論是公屋的租戶自身或者其他的市民，整體來說並沒有因為住屋權屬而出現明顯的自卑或優越感。

有趣的是，近年來我們甚至會不時地看見有人在網上論壇中指出公屋租戶才是真正的「人生贏家」。一來是因為公屋的租金比私人樓宇的要便宜好幾倍；二來是因為相對更多市民所有的「白表」，公屋租戶所有的「綠表」在居屋申請中的競爭普遍比較低（即相對上更容易上車「居屋」）。

為了進一步了解不同遷移身分和年齡組別的市民，在不同年代的香港能夠成為「人生贏家」或者被迫做「租樓一代」的情況，我們利用了人口普查5%抽樣微觀數據庫配合多元邏輯分析模型去計算結果。回歸方程的因變量為四類住屋權屬，即公屋、居屋、自置私樓和租住私樓；而主要自變量則為戶主的年齡組別和移民身份，主要包括：本地出生居民、內地出生並擁有香港永久性身份的居民以及居港少於七年的單程證移民（PMR）。利用計算所得出的參數，我們繪製了兩組住屋權屬的機率曲線圖（本章主要集中探討租住公屋和租住私樓）；每組圖共有兩幅，分別顯示不同年齡和遷移身份人士在1996和2016年的住屋權屬機率分佈。

結合探索1996至2016年變化

根據我們早前的研究[3] ，在1996到2016年之間，全港住戶租住公屋的比例從39%下降至33%，而租住私樓的比例由14%上升至17%。總體來看，我們不難發現越來越少人能夠成為「人生贏家」，越來越多人被迫做「租樓一代」。以下我們將配合組圖，進一步分析這個情況。

租住公屋：新移民更容易成為「人生贏家」

總的來說，入住公屋的機率隨著年齡而增加，但增加的速度卻隨年齡的增長而遞減，甚至呈現負增長的情況。這並不難理解，其中一個可能性是由於申請公屋有資產限制，隨着年紀增加，收入和資產逐漸上升累積，市民便會逐漸失去租住公屋的資格。

遷移身分方面，本地出生的以及內地出生並擁有香港永久性居民身份的兩類人士，相較PMR人士有更高的公屋入住機率。機率圖組也顯示，PMR人士和內地出生並擁有香港永久性居民身份人士的公屋入住機率差異比較大。我們或可作以下的理解：雖然單程證移民在入住公屋方面受到不少制約；但當住滿七年並取得香港永久身份證後，他們入住公屋的機率將會大幅提升。事實上，在1996年至2016年的20年間，內地出生並擁有香港永久性居民身份人士的公屋入住機率往往比本地出生人士還要高，而且差異亦也越來越明顯。這說明了在公屋租住的編排上，新移民並沒有受到歧視，甚至比本地出生的市民更容易成為「人生贏家」。

另外由組圖中可以看出，對於本地出生的居民，我們沒有發現在租住公屋方面有着明顯的代際差異。但對於相對年輕的內地出生並擁有香港永久性居民身份的人士，公屋入住機率在這20年間卻有上升的趨勢：以三十而立的年輕人為例，在1996年公屋入住機率機率約為0.32（理論上最高為1，下同），2016年上升到大約0.44。這說明了即使時代變遷，大眾（包括年輕人）能夠租住公屋的機率並沒有下降，主要還是被政策左右。而在這20年間公屋的政策似乎更加偏向了年輕的內地出生並擁有香港永久性居民身份的人士。

租住私樓：越來越多年青人成為「租樓一代」

一如預期，租住私樓的機率跟年齡呈負向關係，三個主要移民身份組別的年齡與租住私樓機率曲線大致呈平行勢態。隨著年齡漸長，收入上升和儲蓄增加，不少人或許終能「上車」，不用再租樓。又或許，不少人終於等到成為「人生贏家」，可以租住公屋。

遷移身分方面來說，PMR人士的私樓租住機率明顯高於另外兩組人士。PMR人士因為未有香港身份證而不能申請公屋和居屋，能直接「上車」私樓的只佔少數，因此大部份人要被逼租住私樓，甚或是「劏房」。

如上所述，筆者在第一階段的研究中發現現今的年輕人比10年前和20年前的年輕人更難「上車」。除了與父母同住並繼續儲錢或輪候公屋，這些年青人（甚至新婚夫婦）只能選擇租住私樓。以三十而立的本地出生年輕人為例，在1996年租住私樓機率約為0.15，2016年上升到大約0.25；內地出生並擁有香港永久居民身分（雖然升幅較小）以及PMR年輕人均呈現類似的勢態。換言之，不論哪種移民身份，在現時私樓售價高昂，資助房屋缺少的情況下，對比起以往有更多的年青人淪為了「租樓一代」。

幫助「租樓一代」，政府責無旁貸

在上述眾多觀察中，我們特別希望指出兩點比較有趣的發現：第一，有關遷移身份方面，至少在公屋分配上，新移港人士並沒有受到歧視。當單程證移民取得香港身份證後，能入住公屋的機率會大幅上升。而在研究的20年間，我們發現已經取得永久居民身份的年輕新移民甚至更容易成為「人生贏家」。第二，在短短二十年間，代際差異已經十分明顯（不論遷移身份）。在2016年，以本地出身、三十以立的年青人來說，自置私人房屋的機率相較1996年的同齡人下降了0.03（即3%）；入住居屋的機率下降了0.04（即4%），租住私樓的機率急升了0.1（即10%）。而公屋的入住機率則和政府政策有較大的關連。

這二十年間上述的住屋情况和變化亟待香港政府的正視。越趨嚴重的代際差異迫使更多時下的年青人成為「租樓一代」，「上車」私樓和居屋無望之餘，亦要承受居高不下的租金。因此公屋政策在這樣的時代背景下更是重要。無可否認，房屋供應的問題加深了不少盼望能安居樂業的年青人對政府、社會的怨氣，間接導致社會不穩定。我們在此再三催促下屆政府應把房屋問題了解透徹，尤其不能繼續放任青年住屋問題的惡化。

作者陳元通為嶺南大學政策研究院研究員、研究生院博士後研究員，李思名為香港浸會大學地理系榮休教授。文章純屬作者意見，不代表香港01立場。

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