劃一補地價發展北部都會區　惟安居樂業仍未能樂觀

發展局周四（3月31日）公布，新發展區的補地價安排將劃一以標準金額徵收，其中古洞北、粉嶺北農地舊價訂為每平方米4,000元（約即每呎372元），改作住宅用途後則分別為每平方米60,000元及55,000元（約即每呎5,574元及5,110元）。同樣適用新安排的洪水橋／厦村新發展區，補地價標準金額有待公布。

首先，香港私樓供應不足，《長遠房屋策略》的十年私樓供應伙數目標由原本的19萬個逐步減至現時的12.9萬個，而且有關數字僅為目標，實際建屋情況一直未如預期理想。差餉物業估價署周四公布的《香港物業報告2022》初步統計數字亦顯示，2021年本港私人住宅的落成量較2020年下跌約三成，為14,390個。即使差估署預測，今年及明年的私樓落成量分別為22,850伙及21,850伙，但同樣只是預期數字。

要增加私樓供應，滿足市民需求，鼓勵發展商善用手上土地以興建房屋自是必要。惟以往地產商申請改劃用途的補地價安排有如「街市買餸」，拉鋸多時仍未能達成共識。故此如今當局劃一補地價，的確有望如發展局所言，「希望透過預先公布的標準金額，為補地價提供確定性，從而促成更多契約修訂申請及早完成」。地產建設商會執委會主席梁志堅便認同新安排可省卻議價時間及加快發展進度，並認為地價屬市價水平。

可能推高樓價？被動等發展商？

然而，劃定補地價標準金額是一道雙刃劍，同時有其潛在風險，關鍵在於價格水平。古洞北及粉嶺北的補地價金額逾5千元水平，可以預料落成後樓價將更為昂貴。以毗連元朗港鐵站的一個樓盤項目為例，發展商於2010年以每呎樓面約2,900元補地價，如今項目入伙五年，單位平均呎價逾1.8萬。與元朗大不同的古洞北及粉嶺北，不少交通基建未來十年仍在發展階段，逾5千元的補地價水平反映政府看好發展潛力，但即使地產商願意付錢，相信落成後的私樓單位呎價必然高於此數，因此變相等同刺激新發展區的樓價上升，最終小市民又能否有能力在該處置業？相反，如果發展商認為標準金額過高，或未必考慮採納標準補價，結果就是閒置土地繼續未能釋放出來建屋，那麼又如何增加私樓單位供應？

當然，政策可能有另一個結果，並非如上述般的兩難，那就是發展商接受政府的標準補地價金額，加快興建私營房屋，而落成出售的單位價格亦不至於很高昂，讓市民仍然能夠負擔得起。但事情會否朝此方向發展，政府可謂處於被動位置，而且此還未計及哪些農地會被改為建屋的主導權維持在地產商手中，不利政府作社區的整體規劃。

故此，劃一補地價雖然用意不錯，只為可用辦法之一，並不足以讓市民安居樂業。政府始終不能夠放棄動用公權力收回農地及棕地，一方面可以大規模興建包括居屋在內的公營資助房屋，確保單位樓價是可以負擔，另一方面對於能夠配合規劃、用途適合的土地，亦可以各種模式讓私人發展商興建房屋，滿足市場需要。

解決住屋問題是香港社會的共同願望，是連中央政府也已經開腔關注的重要議程。回顧最近兩任特首，在競選政綱也許下了相關承諾，但他們的兩屆任期過去以後，樓價只有愈來愈高，市民只是住得愈來愈小，唯得北部都會區值得社會期待。根據特首林鄭月娥周四所述，特首選舉的提名期目前仍按原定計劃將於周日（4月3日）開展，不論是什麼人有意參選、服務香港，他們也必須以讓市民安居樂業為施政願景，展開全面的政策改革，扭轉香港目前政府失去房屋供應主導權、樓價高得不能負擔的局面。