私人歷史建築「非原址換地」方案可取

建於1916年、現時獲評為一級歷史建築的山頂盧吉道27號大宅，業主今年1月獲屋宇署批准在地段內擴建一幢新的住宅建築，而地政總署日前關於業主租借大宅毗鄰綠化官地一年作通道及花園的諮詢亦告完結，事件難免令人質疑業主有意將大宅重建為其他用途，各個持份者暫時看來似乎亦未考慮對該幢歷史建築破壞最低的「非原址換地」方案。

早在今次事件以前，盧吉道大宅業主已曾試圖改建發展。2013年御冠有限公司購入當時被評為二級歷史建築的該物業後，曾經打算將它發展成為精品酒店，結果卻因民間團體反對未能成事；後來經發展商修訂過的酒店發展計劃於2015年再度獲批，區議員與保育組織依然提出激烈反對，最終業主又在2016年年底決定放棄計劃，甚至主動向古諮會提出要將物業的歷史評級提升為一級。

大宅業主當時決定一度被指是為未來跟當局「非原址換地」鋪路，這主要因為在重評盧吉道大宅的古物諮詢委員會會議上，發展局文物專員任浩晨審議其他建築物評級時指出「與一級歷史建築的業主聯絡磋商時，若放寬發展限制（例如地積比率限制及建築物高度限制）等方法不可行時，才會考慮換地方案」，加上大宅的交易時間存在規避2013年新增「雙倍印花稅」嫌疑且有高官親屬牽涉其中，自然容易令人聯想箇中可能存在利益輸送。

換地保育作用最大

所謂「非原址換地」的文物保育方案，是指政府容許私人歷史建築業主交換其他地段，以便當局收回涉事建築業權進行活化再用，而首個採用此種保育方案的項目則是建於1930年代的司徒拔道45號景賢里。2007年，景賢里業主着手對建築進行清拆，行政長官曾蔭權隨即發出關於文物保護政策的指令，當中提到「原則上接受有需要提供合適的誘因，協助保護私人擁有的歷史建築，並承諾積極讓有關持份者參與訂定合適措施，包括換地和轉移發展權益」，到次年當局便將景賢里列入法定古蹟，並於年底批准業主交換鄰近地段發展。

理論上「非原址換地」保育貴重歷史建築作用肯定是最大的，畢竟其他方案或多或少都會損傷原址的完整性，但失去一塊等值土地的情況對於港府來說財政負擔卻會較重，同時還要承受外界指責官商勾結風險，像景賢里的「非原址換地」就是發生在林鄭月娥擔任發展局局長任內，換地發展出來的豪宅也隨着樓市水漲船高大賺數億，所以她當上行政長官後便遭輿論批評當年是向地產商「送大禮」。

大概正是因為上述理由，「非原址換地」的保育方案確立以來其實極少使用。景賢里之後唯一的成功案例，僅有2018年一級歷史建築灣仔半山甘道23號「Carrick」古宅換取了鄰近土地。此前山頂道75號何東花園等其他歷史建築據稱亦考慮過「非原址換地」方案，然而結果何東花園還是逃不過在2014年底被拆卸的命運。由此觀之，若果當局跟業主雙方都不熱衷「非原址換地」，最後蒙受損失還是歷史建築保育一方。

考慮到盧吉道大宅在2016年後數度易手，坊間以往對利益輸送的質疑恐怕不無過慮之處，況且「非原址換地」終究是最能保護歷史建築不被私人發展商拆卸的方案，而在盧吉道大宅業主可能重新計劃發展的目下，當局絕不應該為了逃避被指責的風險而不嘗試說服業主換地，亦不可以等清拆工程開展後才來亡羊補牢，反而更要負責任地走在前面主動接觸業主商討保育安排，否則難保再次發生像景賢里或何東花園那樣歷史建築慘遭損毀的事件。