棕地研究粗疏　政府不能低估發展潛力

歷時兩年，政府委託機構進行的棕地研究終於出爐，社會關注可如何善用棕地發展，以解決本港的土地、房屋困境。研究結果縱然提供不少棕地的客觀數據與使用狀況，對棕地發展有一定啟示，惟部分內容未夠嚴謹，或令政府低估發展潛力。當局有必要跟進研究及調查，方能更完善地制定棕地政策，地盡其用。

規劃署在2017年起進行「新界棕地使用及作業現況研究 」，調查新界棕地的數目、分布及使用概況等特徵。當社會漸有共識「棕地優先」，現存棕地面積、發展潛力、作業特徵等資料均對如何善用棕地資源相當重要。就社會最為關注的棕地數目上，研究發現新界共有7,373個有營運的棕地，面積高達1,414公頃，較2017年估算多出逾百公頃。撤除部分棕地已被納入於未來多個新發展區計劃，估計仍有高達700公頃棕地可供發展。

研究按棕地的策略位置（即與新市鎮距離）、交通因素（即與主要公路距離）及棕地群的面積，簡單分類成發展潛力高、中及低三個級別，結果在700公頃未被納入發展計劃的棕地中，只有160公頃被視為具高發展潛力、290公頃具中發展潛力，及250公頃為具低發展潛力。按發展局局長黃偉綸早前指出，政府會優先檢視160公頃潛力較高的棕地，評估有那些地塊適合作公營房屋發展，而下一階段會檢視中等發展潛力的棕地，惟並無提及過會否研究低發展潛力地的發展方向。

評級制度粗疏

更重要的是，上述評級的方法未夠細密。首先，報告並未有明言如何計算「棕地群的面積」，似乎只是直接計算區塊個別面積，未有整合零散棕地，以致低估其發展潛力。其次，所謂的「交通因素」僅「指棕地場地到現有的主要公路（即高速公路）的距離」，未有考慮其他主要交通選項，如港人更多使用的公共鐵路。另外，「策略位置」評級只着重棕地與現存新市鎮的距離，未有考慮未來新區發展，或是現有新界鄉鎮配備。這樣粗淺的評級很有可能低估棕地的發展潛力。

觀乎被評為發展潛力高的棕地群，如沙埔村、十八鄉、屏山、藍地及橫洲等地，本就鄰近屯門、天水圍及元朗等市鎮，更不用說未來更有洪水橋、元朗南等新發展區即將上馬。這些棕地具備相當充足甚至優厚的基建條件發展，發展潛力高，政府大可將它們與未來新發展區計劃及擴展一併思考，善用土地資源之外，更可完善新發展區未來的規劃。

至於被指低潛力的例子，例如八鄉，其潛力便很可能被嚴重低估。據關注組織本土研究社的分析，他們將距離不多於20米範圍的零碎棕地整合為同一棕土地塊，計算出八鄉的棕地群面積高達25.49公頃，顯然更適當評估該棕地群的發展潛質。而且，即使八鄉並不鄰近高速公路，附近仍有基本的道路系統（如粉錦公路），連接至錦田市中心及錦上路西鐵站，交通評分理應不至最差。再者，錦田至八鄉一帶雖然並非新市鎮，但在多年的鄉鎮發展下仍具備一定的基礎設施、生活配套，可見報告的評級制度嚴重低估部分棕地的發展潛力。

棕地影響、概況尚未清楚

另外，棕地發展的爭議點之一，正是棕地對周遭環境造成不少污染、影響，惟政府研究對棕地所產生的影響評估亦過分簡單、籠統。報告本身也承認關於環境影響評估部份的內容「粗疏（broad-brush）」，基本只是將各種棕地行業二分為產生「較高」、「較低」潛在環境影響，以及計算棕地方圓100米「影響範圍」內相鄰住宅區的密集程度，最後列出位於保育相關地帶內有營運的棕地數字而已。報告相關內容甚至出現了用照片說明噪音污染的情況，連簡單的分貝測量都未進行。

報告關於交通影響部份要比環境影響部份更為籠統，短短200餘字篇幅只指出了新田／落馬洲、洪水橋／廈村、沙埔村／牛潭尾、古洞北／粉嶺北的物流業、港口後勤業及泊車棕地會產生較大交通影響，以及相關道路路面情況不佳，卻沒有舉出客觀統計數據，如交通意外次數或車流、人流量等支持。由此可見，報告仍未能具體論證棕地造成的環境影響，從而評估將它們取締發展的次序，政府有必要再作更嚴謹的環評工作。

至於在棕地使用概況方面，研究仔細紀錄棕地作業的類型、營運狀況等，方便政府跟進日後的安置取締工作，政府可藉此研究日後補償的方法與數額，以及預留足夠的土地供棕地作業搬遷用途。不過，研究未能充分調查棕地作業的全面概況，不少重要資訊均有「推斷」成分。舉例說，報告指出新界有營運的棕地共提供約52,110個職位，該數字只基於有回應問卷調查的棕地營運者（回應率僅為46%），再乘以整體棕地面積，以計算各行業「每公頃就業人數密度」得出，推算難言嚴謹。再加上願意回應的棕地作業者應該已經是較活躍一群，這種計算方式很大機會高估棕地提供職位，令政府未能準確估計搬遷棕地作業的難度與成本。

社會關注棕地發展，希望政府在掌握充分資訊後，大刀闊斧地收回發展，助香港走出土地、房屋困局。然而政府研究歷時兩年，所得的結果卻未盡人意，無疑教公眾失望。政府必須跟進報告不足的地方，謹慎檢視所有棕地地段的發展潛力，不能讓珍貴的土地資源白白浪費。