【施政報告2019】林鄭自揭原來有地　房策乏力問題未解

土地及房屋供應無疑是令香港社會頭痛多時之難題。特首林鄭月娥周三（16號）發表最新一份施政報告，重點落在土地及房屋政策上，社會毫不意外。她希望集中火力解決社會深層次矛盾，以舒解目前社會困局，也是自然之舉。惟其施政方向未能突破固有思維，放寬首置按保更猶如暴力托市。當連房策此「重頭戲」都折射出政府對問題之認識不足，社會如何能期望她能展開全面施政改革？

強推公私營合作　挑戰民意底線

政府近年經常藉故辯稱土地供應不足，推卸房屋發展的責任，誰不知在社會壓力下，政府輕易就可藉《收回土地條例》收回至少450公頃的土地，證明問題根本從來不是「無地」，而是政府「無心」。

誠如近月消息所指，林鄭月娥提及會檢視新界大批私人擁有的農地及棕地，政府將考慮引用《收回土地條例》收購新界私人土地，總算是回應公眾所望，動用「尚方寶劍」收回閒置、低度使用、甚至具污染性作業的新界農地及棕地，並作公營房屋發展之用。發展商在新界的農地儲備逾過千公頃，同時據政府估計新界現時的棕地面積亦達1,300公頃，雖然兩者或許有所重疊，但目前政府只希望引用「條例」先收購接近新市鎮的450公頃棕地，明顯未夠進取。

相反，政府明顯希望以公私合營方式處理上述無意收購的新界土地。政府將推出為期三年的「土地共享先導計劃」，發展商可申請改劃私人土地，政府將會額外提升其發展密度，而新增樓面面積將有七成作公營房屋發展，餘下三成為發展商所有，而發展商只須為後者繳付地價；政府亦希望藉設立「公正、嚴謹和具透明度的審批機制」、並由一個「具公信力的社會人士組成的顧問小組」提供意見，希望釋除公眾疑慮。

但問題是，公私合營的發展模式本質上難以擺脫「官商勾結」之嫌，即使機制上如何盡量達致透明，不可忽視的是土地發展的主導權乃在地產商手中，而非政府；發展商可決定、整合農地發展範圍，並且可先行規劃、興建區內的基建配套，後在補地價中扣除有關開支，可謂高度主宰有關土地的發展；而以往如天水圍般的公私合營例子，正如折射出當發展商能主導規劃下，地方發展往往並非公眾利益為本，並在地產商逐利的邏輯下產生不少問題。加上，目前政治氣氛越發緊張，政府失信於民每況愈下，政府強推公眾不存信任的土地共享計劃，勢必刺激社會的負面情緒，政府實無必要抱薪救火。

放寬首置按保　猶如暴力托市

《香港01》多次指出，香港房屋問題並非缺乏土地，而是政府之房策失當，任由市場扭曲。在房屋政策方面，政府為照顧市民置業需要，將首次置業人士最高可申請九成按揭貸款的樓價上限由目前400萬元提升至800萬元，而可申請八成按揭的樓價上限則由600萬元升至1,000萬元。此舉無疑減輕了上車人士的首期負擔。舉例說，據中原地產資料顯示，目前放盤叫價400萬元的單位只有260多個，而800萬以下的單位則有6100多個，換言之可申請九成按揭的單位增加近23倍。

然而，申請高成數按揭的樓價上限倍翻，令更多市民能夠藉此上車，其代價為刺激二手盤的叫價，有機會導致樓價水平暴升，甚至重新定義「上車盤」的門檻，納米樓單位有機會以600、700萬元出售亦絕不出奇。更令人莫名其妙的是，社會不少聲音均只要求政府溫和放寬按保要求，如將九成按保的樓價上限由400萬元提升至500萬元，及將八成按保由600萬元提升至800萬元，但現時政府的動議卻可堪稱「暴力」，勢對樓價造成重大影響。更甚者，按揭證券公司旗下按證保險公司亦表示，首置人士如未能符合壓力測試，仍可申請最高八成及九成的貸款，更是有無顧信貸風險及市民投資風險之嫌，對地產市場發展甚無益處。

再言，香港樓價飆升，早已理性欠奉，市民的收入增長遠遠追不上樓價上漲的速度，政府須處理的是阻止樓價上升，甚至應壓低樓價，方為助市民上車的應有之法，惟政府卻囿於置業教條，增強借貸力度，無視市民還款壓力的風險，勢將更多市民拉進風高浪急的地產市場內，有如陷他們於不義。政府理應加強力度興建不同類型的資助房屋，既助有需要市民上車，亦有助平抑樓價，打破社會對買樓如宗教般之迷信。

強售租置貨尾　無視公屋輪轉需要

另外，《施政報告》承諾加快推售租置公屋貨尾。現有39個租置屋邨只有4.2萬伙仍未售出，據悉現時上述屋邨每年僅能售出3,100伙，速度緩慢，故政府決定加大力度，可能方案包括提供更優惠折扣加大購買誘因、以補償金額等鼓勵無意購買單位的租戶遷出等。

然而，出售租置公屋弊處不少，其一正是削減可輪轉的公屋單位數目。林鄭回應坊間有關重啟全新租置計劃時，亦以此理由拒絕，認為目前公屋供應未曾到位，實不宜於此時此際重推計劃，那些為何她仍要執意推售餘下租置單位貨尾？據悉，房委會從上述租置屋邨每年能收回約1,200伙單位，數目實在不少，政府實不應加快推售，從而令可作輪轉的珍貴公屋資源從而私有

終願推出租津　惟仍不見租管

對於非公屋、非綜援的低收入住戶，政府宣布發放現金津貼，支援包括輪候公屋人士在內的市民。誠然，現金津貼可舒緩輪候公屋的基層家庭壓力，但這本就不應單獨實施，而是附以租金管制實行，否則現金津貼只會任由業主榨取，導致私樓單位、特別是劏房的租金上漲，政府變相補貼業主，基層租戶得不償失。

社會爭取租津多時，如今終獲政府首肯，當然不失為樂事。但公帑如要用得其所，政府亦可研究優先發租津予輪候公屋較長時間的人士，而因他們距獲配公屋單位不遠，業主可作加租餘地不多。但始終市場租值會在政府租津政策下有所刺激，政府始終必須盡快研究重推租管。

綜觀這份《施政報告》，其性質更像《財政預算案》般派糖、調整措施金額等，過於從根本理念中檢視土地及房屋政策。社會動蕩已逾四月，各界無不盼望香港能重新出發。若林鄭以為單憑這些治標而非治本的方法，能夠叫市民重拾信心的話，那要麼是低估了香港人的智慧，要麼是大眾高估了其能力。