【房屋選擇．倡議（上）】蝸居租置俱難　青年排公屋豈無因

香港房屋問題嚴峻人所共知，「安居」一詞對不少人來說甚為遙遠，如基層市民須苦候公營房屋多年、被迫居於私人不適切房屋，夾心階層既未能負擔私樓，又未能受惠資助房屋政策等，均為港人居住困境的寫照。同為深層次房屋問題下的受害者，年輕人的住屋問題似乎未受當權者的重視。修訂《逃犯條例》風波的教訓，正正告訴政府既不能低估年輕人對現實絕望的躁動，更不應再對其訴求嗤之以鼻。港府要多管齊下重建年輕一代的信心、希望，就該重視並着手解決居住問題，為他們減負消弊，安心開創個人事業、成家立室。

買不起、租不到 青年蝸居也是夢

在置業主導的房屋政策長期影響下，社會只鼓勵青年苦幹儲錢，為踏上置業階梯奮鬥，卻忽視香港樓價水平早已難言合理，任年輕人如何節衣縮食，「去少啲日本」，「上車」之路都不見終點，可是，除了置業之外，青年缺乏適居選項，只能有苦自己知。毫無疑問，本港住屋成本已遠遠拋離市民負擔能力。據政府統計，2008年本港樓價比1999年升了2.77倍，租金上升了近一倍，同期薪金水平只升了1.64倍；而據國際公共政策顧問機構Demographia的數字，香港2018年的樓價負擔指數達20.9，即年收入中位數為34.3萬元的家庭，須不吃不喝21年方能置業。由此可見，市民的收入增長遠遠追不上上居住成本上漲的速度。

年輕人更是普遍難以負擔如此飛漲的住屋成本。一般來說，國際政策分析、學術研究等均以「30%原則」來量度房屋開支的可負擔性，即房屋開支不應超過家庭可支配收入的三成，否則該家庭將難以應付其他日常必要開支。當然，此方法不乏缺點，特別是它過於簡化，未有考慮貧富家庭之間的收入差異、開支分布等，以致30%的房屋開支之於不同家庭意義明顯不同。但總體而言，這始終不失為概略判斷房屋開支可負擔程度的方法。

大學畢業生薪金只能住劏房

以持大學學位的青年為例，新論壇及新青年論壇去年的研究顯示，1993至1997年出生的大學生，在20至24歲時的收入中位數為1.44萬元，若以「30%原則」計算，其可負擔的房屋開支不應超過約4,300元；以2016年劏房（或稱分間單位）的租金中位數4,500元來說，大學生剛畢業的薪金或只能租住劏房。

當然，年輕人的薪酬會隨年歲及工作經驗增加，理論上其可負擔的房屋開支、甚至置業機會亦會隨之增加。但據2016年人口統計數字，25至34歲持有大學學位的年輕人收入中位數僅為2.13萬元，可負擔的房屋開支亦只為6,375元，難以負擔較劏房以外更佳的住屋環境。更甚者，撇除學歷考慮，一般25至34歲年輕人的收入中位數只有1.68萬元，可負擔的房屋開支更只有5,040元，情況更為嚴峻。

理論上，年輕人婚後的負擔能力增加，或可應付私樓租金。以港人平均居住面積161平方呎計算，年輕夫婦租用最小居所也要1.19萬元，如夫婦二人均持大學學位，其家庭月入三成（1.27萬元）應可應付；但以整體年輕人收入計算，租住普通私樓單位開支明顯超過一般年輕家庭的三成收入（1萬元）。

若要置業，以去年平均樓價計算，一個322平方呎單位大概價值468萬元，若以九成按揭、供款年期為25年計算，家庭的每月最低入息須達3.73萬元，在支付近66萬元首期、印花稅與地產代理佣金外，每月還須供款1.44萬元。不論年輕家庭學歷為何，置業所需供款均明顯超過其所能負擔的房屋開支，更不用說一般年輕家庭月入只有3.36萬元，根本未能通過壓力測試。再考慮置業首期等開支，假設具高等學歷的家庭在婚前能將月入三成作置業儲蓄之用，夫婦二人最少需儲蓄4.3年，並假設其間樓價無上升。現實卻是過去十多年樓價急升，年輕家庭儲蓄速度被樓價升幅拋離。

當然，年輕人要在有限的負擔能力內置業，並非全無辦法。近年發展商愈見將貨就價，興建面積僅有百多呎的樓盤，估計未來三年納米樓盤的落成量將達3,000個，較過去三年高出60%。這似乎反映了市場對此類單位有一定需求，然而，按目前市場價格，這種「納米樓」售價動輒也二百多三百萬元，正常情況下每月按揭供款也要上萬元，年輕一代即使成功「上車」，也只獲得狹小居住空間，同時要把收入中相當一部份用於還債，難言安居。

30歲以下公屋申請者增一倍

年輕一代難以在私人市場尋覓安居之所，又不易擠身可負擔的公營房屋。不難發現，申請公屋的青年數目不斷增加，2011至18年間，未滿30歲的公屋一人申請者由2.9萬人大幅升至5.8萬人，足足增加了一倍。出租公屋原意為解決基層市民的住屋需要，而非為年輕人解決居住問題，故入息及資產限額有嚴格要求。事實上，青年開始工作後收入往往超出申請資格，不少人為求「贏在起跑線」，於是早於在學時期便申請，畢業後則刻意受聘於收入有限的工作，以確保符合公屋申請資格。

這種畸型現象充分說明，嚴重扭曲的房屋政策扼殺了年輕人對生活的想像。即使如此，在現行的公屋申請計分制下，年滿45歲者可額外獲得60分，而且隨其年齡每增加1歲，分數會增加9分，相比之下，未滿45歲者每年只增加3分，申請公屋對年輕人來說，也不是解決居住問題的「捷徑」。

至於資助出售房屋，供應量同樣有限，本就無法滿足市民需求，遑論助青年人實現安居。以本年居屋申請為例，房委會總共收到近30.2萬宗申請，超額申請60.5倍，創下歷年新高。雖然今年綠表與白表的比例，已由各半調整至四六比，惟白表申請超額認購破紀錄，達106.5倍，白表單身人士更須652人爭一個單位，可見居屋競爭極其激烈。至於作為照顧不符居屋申請資格又有置業需要者的首置上車盤，供應更加是杯水車薪，政府亦未有計劃將之恆常化，年輕人始終未見出路。

年輕一代既未能於私人市場中站穩住腳，亦難以受惠公營及資助房屋政策，不少人便須犧牲居住環境質素，以遷就有限的負擔能力，下流至私人市場中的邊緣房屋，如入住劏房。正如前述，劏房租金相對切合一般年輕人的負擔能力，事實上年輕人佔劏房住戶的比例亦相對較高，2016年居於分間單位的約21萬人中，有約四成為25至44歲人士，遠較其他年齡組群高；而且，劏房住戶中不乏高學歷人士，有約13%住戶的教育程度為專上教育或以上，可見劏房已成未能租住私樓的青年的「出路」。然而，劏房居住環境惡劣是眾所周知的事實，2016年這類居所樓面面積中位數只有107.6平方呎，惟呎租卻達42元，遠較同年40平方米（約430平方呎）以下的私人住宅租金31元為高。

青年宿舍落實進度緩慢

在公營與私營房屋市場外，其實有專門為青年度身訂造的臨時居住選項，即非政府機構提供的青年宿舍。港府自2011年宣布推出青年宿舍計劃，藉資助興建青年宿舍的成本，鼓勵非政府機構利用其閒置土地發展青年住屋，以滿足青年尋求獨立居住空間的需求。按計劃，參與機構在宿舍建成後須自負盈虧，租金水平亦須訂在不超過鄰近地區面積相若單位市值租金的60%。以保良局發展中的元朗馬田壆青年宿舍為例，單人房（面積約161平方呎）建議月租約2,000元，雙人房（面積約215平方呎）則為3,000至4,000元，租金水平相對合宜。

另外，青年宿舍計劃目標租戶為18至30歲的在職青年，單人申請者的收入水平不得超過全港相應組群每月收入的75%，如在2018年即為約2.1萬元，資產上限則為35萬元，而二人申請者的入息及資產限額則為單人的一倍。計劃租期最多為五年，希望入住青年能藉此儲蓄，協助實踐其中期個人發展目標。

然而，青年宿舍對緩解青年居住問題的作用相當有限。這項計劃終究屬自願參與性質，政府歷來只落實六個項目、共2,856個宿位；計劃進展也相當緩慢，以即將落成的青協大埔墟項目為例，整個項目由宣布設立至竣工，歷時八年； 2015年宣布的保良局元朗項目也到今年才動工，預計2021年方能落成；其餘四個項目更是尚無具體落成時間。

繼續閱讀：【房屋選擇．倡議（下）】租務管制、「中產公屋」應重新推出

上文節錄自第182期《香港01》周報（2019年9月30日）《重整房屋架構 還青年多元住屋選項》。

更多周報文章︰【01周報專頁】《香港01》周報於各大書報攤、OK便利店及Vango便利店有售。你亦可按此訂閱周報，閱讀更多深度報道。