設劏房租管弊病不少　民建聯視野終究狹隘

修例風波暴露出不少潛藏已久的社會深層次矛盾，不少聲音認為政府應釜底抽薪，大刀闊斧地改革。民建聯近日對10月《施政報告》提過百項建議，包括設立劏房租務管制，以保障相關租戶的權益。
重提租管固然吸睛，但只若實行於劏房單位上，實與「頭痛治頭」無異，甚至無助基層市民舒緩居住壓力。作為本港第一大黨的民建聯，其政策視野竟如此狹隘，豈能說服社會深層次矛盾有望解決？

劏房租管的兩個難題

劏房租管實非新猷，民建聯早年已曾提出；過去亦有建制議員作出類似倡議，希望政府為俗稱劏房的分間出租住宅單位實施租務管制。劏房作為不適切房屋，住屋環境既是狹小、惡劣，平均呎租卻是貴得離譜，甚至比豪宅洋房有過之而無不及，只是其單位總租金始終較可負擔，不少基層在別無他選下無奈蝸居劏房。由於在沒有租務保障下，劏房業主更可肆無忌憚向租戶瘋狂加租，故倡議實施租管規管劏房不無道理。

然而，單對劏房、而非整個私人房屋市場設立租務管制，卻會面對不少問題。首先，本港不少劏房並不合法，租務管制是否代表合法化所有劏房，這點是有疑問的。住宅單位的規格受嚴格的建築物條例規管，如劏房般由住宅單位分間而成的獨立單位，除了須在結構、消防安全等規格上滿足法例要求，還要因為工程本身涉及單位結構上重大的改動及加建而諮詢建築專業人士，並向屋宇署遞交申請，即俗稱「入則」。但為了節省成本，業主傾向不會就其分間單位「入則」申請，私下製造劏房，單位有否符合建築物條例的規格乃不得而知。

可能是避免因取締非法劏房而衍生更嚴峻的房屋需求問題，政府過去對非法劏房多數避而不談，假如劏房並非構成即時而嚴重的危險或威脅，政府基本上是默許其存在，鮮有積極巡查打擊違法住宅劏房，其執法大多偏重違法情況更為嚴重的工廈劏房，因此業主自然更具誘因經營非法劏房。

若為現時住宅劏房專設租管，就如同承認相關單位均是合法，政府要麼須承認違法劏房可合法出租，要麼須正視違法劏房的問題，衍生清拆取締違例建築的需要，可見困難不少。

更甚者，局部設立租管、只適用於劏房，更有機會弄巧反拙，危害基層市民僅有的住屋選擇。早年政府曾言劏房有其存在價值，此番話雖然被批為冷血涼薄，不應由高官口中所出，卻始終刺中了當下住屋困境的死穴，即本港缺乏足夠的可負擔、且適切的房屋選擇，劏房某程度上成為了必要之惡。假如專為劏房設下租務管制，實影響劏房的圖利能力，有機會誘使業主復原劏房成完整單位，以避開有關管制。

誠然，租管有多影響劏房的可觀盈利，與租管的「辣度」有關，但如租管「夠辣」，導致分租劏房不及出租完整單位的利潤高，業主實無誘因繼續經營劏房。加上在業主角度看，分租劏房會遇到較多的租客，與出租一般住宅單位相比，面對的麻煩可能較多，例如更有機會遇上「租霸」，業主大有可能因減省煩惱而退出劏房市場，最終減少劏房供應，反倒危害基層市民住屋的選擇。

房策改革　不可從片面出發

香港房屋問題錯綜複雜，環環緊扣，政府若狹隘地頭痛醫頭、腳痛醫腳，隨時會牽一髮而動全身，製造更多問題。故此，當局須更徹底、全面地下重藥，方能根治積累而久的頑疾。比如租務管制，單於劏房市場上實施問題繁多，更何況須租管的不只是劏房市場？整個私人租務市場早已隨樓市升幅脫彊，各類的住宅單位幾乎亦須租管重置理性，政府理應從速研究全面重設租管，再附以住宅空置稅，控制早已反智失序的住宅租務市場。當租管全面覆蓋各類住宅，劏房業主亦不會輕易改動單位至原貌，有望減少影響劏房供應。

毋庸置疑，即使設立全面租管亦須面對劏房的合法性問題。在短期內，社會無奈承認違法劏房之必要，但惟政府須明確訂立徹底取締劏房的時間表，並定期對現存劏房狀況進行深入普查，並按其安全、適居程度分等評級，先行取締最具清拆必要的分間單位，餘下相對較可接受者則靠日後公營房屋供應逐步淘汰。中、長期而言，政府必須大幅增建公屋，以有形之手承擔為市民提供可負擔房屋的責任。既然民建聯亦認同有必要以《收回土地條例》徵收所需的發展用地，便再沒道理反對多走一步，藉增加公屋供應真正根治困擾基層市民多年的居住問題。

要解決社會的深層次矛盾，單靠小修小補的措施注定失敗。作為香港的第一大黨，民建聯必須謹其言行，着心着力協助香港轉危為機，以監察政府解決他們一直視若無睹的問題，而非只是擔心一已政治利益受影響，僅僅在有關議題上隨意敷衍幾句。這對當前局勢，甚至本港未來發展，均絕對無益。