租置貨尾應加快推售？　犧牲公屋以滿足置業絕不可取

房委會過去曾推出「租者置其屋」計劃，指定公屋住戶「可租可買」其單位，然而迄今為止，仍有四萬伙單位未售出。據悉房委會將研究加快推售租置單位貨尾，以紓緩市民的置業需求，以及解決租置屋邨混合業權所致的管理問題。
當公屋供不應求每況愈下，出售公屋無異只會使短缺情況更趨嚴重，更何況加速推售租置貨尾代價不菲，最終只會損害基層市民的利益。況且，假若一如議員質疑，推售租置貨尾僅為平息民怨的措施，恐怕政府終究是緣木求魚。

租置貨尾須促銷？

1998年，時任特首董建華為提升本地家庭置業的比率，獻新猷容讓部分公共屋邨居民「可租可買」，他們除了可選擇繼續租住其居所之外，亦可選擇以較優惠的折扣價購置；惟隨其後本地房屋市場激烈震盪，租置計劃於2005年終止，總計共推出過六期，涉及39條屋邨、18萬個單位。迄2018年，房委會在各租置屋邨持有近26%的業權，意即有逾四萬個單位仍未售出。

房委會有意盡快出售餘下租置單位，原因有二，分別為滿足部分綠表人士的置業訴求，以及解決存在多年、因租置屋邨混合業權所致的管理問題。房委會打算研究加快推售租置貨尾，例如考慮一旦租戶遷出或自然流失，會將有關單位改作出售予綠表人士、甚至公屋輪候冊申請者，而非重新編配出租。另外，房委會亦有討論提供其他租置誘因，例如向租戶提供特惠租置折扣、調遷無意購買租置單位的租戶，以騰出單位予其他有意置業的公屋戶等。

犧牲基層市民不可取

租置計劃實施廿載，有四分之一的租置單位未能售出，自然有論者認為可「更有效」利用，但社會更需要留意為何那四萬戶家庭只租不買，背後是否有結構性問題，而不僅僅與租戶的負擔能力相關。

事實上，即使租置單位以折扣價錢出售，不少基層家庭未必有能力置業；而且租置業主須負擔日後單位、甚至大廈的維修開支，即使租戶可應付上樓開支，亦未必可負擔其他潛在開支。以早年租置屋邨峰華邨的維修成本為例，在扣除儲備後每戶仍須分擔約七萬元，基層家庭不易應付。再者，如若租戶一心只求安穩生活，不欲於他日將居所套現，他們更無理由購下單位。如果房委會以所謂更優惠折扣鼓勵租戶置業，實不異於鼓吹低收入家庭勉力上樓，基層租戶隨時引火自焚。

當然，房委會亦有計劃透過調遷現時租置單位租戶，「讓路」予有意置業的綠表人士上樓。然而這種類似綠置居的安排，其禍害實較「綠化」公屋更為深遠。綠置居的問題是將用作住屋安全網的出租公屋市場化，將公屋資源改作可供轉讓、炒賣的工具；然而，綠置居的安排最少仍可謂「以一換一」，即房委會將出租單位轉作綠置居出售，綠表人士在購買後亦須交還其公屋單位。撇除房委會從回收、翻新以至重新編配單位需時不計，理論上出租公屋單位數目仍算是不多不少。

相比之下，如要加速推售租置貨尾，原本出租的單位將被永久買斷，不會再編配作出租公屋。雖然綠表買家可騰出一個公屋單位，但原租戶要調遷，當局亦須預留公屋資源，故此出租公屋的數量始終會減少。在目前公屋輪候數字高達25萬宗、未來公屋落成量將落後於長策目標的前提下，此舉無疑只會火上加油，可能令5.5年的平均輪候時間變得更長。

必須承認，本港住屋成本脫離常理，為應付各階層對可負擔房屋的需求，供應資助出租及出售房屋同樣重要，兩者並無次序之分；但當公屋供應嚴重短缺，未來土地供應前景亦不甚明朗，實不應分薄本已不足的公屋資源，讓基層市民須承受更長的煎熬。相反，當局應該在不減少公屋供應量的前提下，透過居屋及綠置居等方法解決綠表市民的置業需求。

至於房委會所關注的租置屋邨管理問題，當然亦不無道理，理論上將租置屋邨悉數出售，絕對能最直接、有效地解決邨內租客與業主並存的矛盾，但前提是政府必須額外興建足夠的出租公屋，才不會損害輪候公屋市民的利益。正如「01觀點」多番指出，政府絕對可加強對租置屋邨維修開支的承擔，從而助紓緩租客與業主之間的矛盾。

政策損民 如何舒緩政治氣氛？

公屋資源緊拙，目前出租公屋單位數目實在宜多不宜少，政府不應輕舉妄動。若像有立法會議員所質疑，房委會突然加速步伐的原因，實為希望紓緩社會上緊張的政治氣氛的話，政府終究會枉費心機，畢竟藉靠犧牲基層市民的利益來滿足他人的置業需求，不但難言為「利民」，甚至可能弄巧反拙。再者，近月政治風波終究起於政府逃避回應市民訴求，如政府始終未改其處事作風，再多的利民措施亦無助平息風波。