濫用丁權問題延宕多年　政府須立法嚴懲套丁

西貢區議員方國珊近年捲入「套丁」糾紛，被指多年前透過其地產公司與西貢一地主合作發展丁屋，並由她出面「套丁」，向原居民非法換取丁權，再於發展丁屋圖利。惟最終工程未順利完工，而方國珊卻未有交還土地，故該名地主的後人以項目涉及非法套丁及未能如期完工等理由，入稟高院向方國姍索償。高等法院裁定方國珊敗訴，須賠償約82萬元及交還相關土地及建成單位。
方國姍身為區議員，知法犯法，固然值得批評，然而像她這樣處心積慮藉套丁圖利的例子，只是冰山一角。套丁行為明顯違反丁屋政策的原意，卻一直肆虐新界，政府絕對難辭其咎。治亂局要用重典，政府必須加強監管新界丁權的使用，尤其須嚴懲套丁行為。

據判詞指出，方國珊所持有的地產公司「田宅行」於1995年與原告先人何淑明簽下協約，由後者負責出地，前者負責建屋，並協議何淑明能獲建成丁屋的其中兩幢；然而直至2004年項目仍未竣工，何淑明亦曾要求取回土地，惟始終不果。

同時，方國珊亦於1995年至2007年向18名男丁非法換取丁權。法例要求丁屋申請人必須作出法定聲明，其中包括其本人為土地的唯一合法業權人，惟方國珊則以介乎3至24萬元的「丁屋合作費」向原居民買取丁權，而男丁卻須向地政總署宣誓為丁屋土地的唯一業權人，惟實際上男丁只以信託形式持有土地，土地利益的擁有者實為宏億置業，即方國珊擔任董事的公司，故過程涉及違法的虛假陳述。

為開脫一己行為，方國珊曾稱因「手民之誤」，先後多次修改其書面供詞，受原告方大律師質疑；而且她亦宣稱對當年田宅行與一眾男丁簽訂協議並不知情，但法官對此感到難以置信，認為她並無理由對自己投資甚深的項目毫不知情，認為其辯解有違常理，甚至斥她為非誠實可靠的證人。但諷刺的是，如此從事不法套丁、並且窮盡辦法拙劣掩飾一己劣行的人，竟當了區議員有十年之久，實教人失望。

然而方國珊的行為僅冰山一角，本土研究社以辨認丁屋屋苑特徵、多方資料覆核等方法，推算截至2017年年尾新界共有近9,900幢疑似套丁丁屋，佔自1972年來獲批丁屋的42,131幢的23%。但事實上，直至2015年本港才有首宗因套丁罪成的案件，即是說政府長年對新界的套丁行為視若無睹。有了先例之後，政府執法的速度亦不見有所提高，在2016至2018年中，地政總署共接獲1,451宗有關套丁的舉報個案，惟只有133宗轉交執法機構展開刑事調查。

當然，打擊套丁困難在於難以舉證，很多時似乎有足夠表證顯示發展商向原居民供地，原居民亦反委託發展商興建、出售丁屋，但始終礙於欠缺原居民與發展商的協議，除非有當事人出面協助，否則調查及檢控工作難以進行。但諸如不少如方國珊案般的民事案件，均紀錄了詳細的套丁過程及細節，理應有助檢控工作，政府大可從此着手研究。

不過，法例本身並沒有明文針對套丁行為。以2015的套丁案為例，11名沙田原居民及發展商的控罪並非針對涉案人士出讓丁權的行為，而是被控串謀詐騙：由於涉案原居民有丁無地，根本不符合申請興建丁屋資格，但卻串謀地產商合作，以虛假陳述、文件騙取丁屋審批，惟實際上男丁已出讓其丁屋利益，該案法官沈小民更形容情況與「呃綜援」類似，認為套丁人士的行為並不誠實，故以串謀詐騙起訴；但嚴格來說，原居民出讓丁權此行為並無直接觸犯刑事法例。

原居民轉讓丁權其實一度須面臨法律刑責。以往男丁就申請興建丁屋宣誓時，其法定聲明包括了不會亦無意將丁權轉售或轉讓予任何人的條款，惟在2007年，時任發展局局長林鄭月娥去信鄉議局，指決定應其要求除去有關法定聲明，並將之改列入附註及地契條款中，從此男丁出讓丁權並不會違反法定聲明，即不會面臨刑事責任。而原居民以此為由，認為政府利用行政手段處理丁權問題，並因而就案件作出上訴。當然，該案法官清楚表明，該行政決定並不改變涉案人士透過虛假陳述騙取丁屋審批的事實，但不得不承認的是出讓丁權始終不受規限。

丁屋政策本就不公，當中存在漏洞讓小部分人致富更是荒謬。有不少人認為，2015年的套丁定罪乃為政府整頓新界的第一步。但若然政府有心阻截套丁行為，嚴懲套丁乃是應有之義，恢復法定聲明內的丁權轉讓條款更是最簡單、直接的做法，從而加重套丁行為的刑罰及其阻嚇力。當然，長遠而言，政府亦須加緊調查違法套丁及審查興建丁屋申請的力度，甚至徹底檢討丁屋政策，才能確保土地資源能得以有效、公平地運用。