改劃土地速度遠落後需求　「後逃犯條例時代」房屋問題如何解？

林鄭去年宣布將九幅啟德及安達臣道的私營房屋用地轉作公營房屋發展，但因進展緩慢，該項目將延遲最少一至兩年完工；然而長遠房屋策略的公屋供應不少依賴改劃用地，這或許反映了未來公營房屋供應亦難以如期完工，房屋問題只會更形緊張；但在修例風波後，港府先後拖慢推行「土地共享先導計劃」及「明日大嶼」。當改劃土地般較少爭議的項目亦荊棘重重，港府未來房策到底該如何走下去？

政府去年六月宣布，將九幅位於啟德及安達臣道的出售用地改用作公營房屋用途，估計可供應10,600個資助出售房屋單位，並可於2024年至2026年竣工；惟據《香港01》了解，政府現仍與房委會及房協擬訂地契條款，並未完成商討補地價安排，可料距工程動工仍遙遙無期；如果日後政府決定在項目中加入更多公眾設施，還要經過更多城規程序，故預計落成日期最少延遲一至兩年。

其實政府改劃土地「嘆慢板」並不意外：在長遠房屋策略中，政府將檢討近210幅具房屋發展潛力用地（如政府、機構或社區用地、休憩用地及綠化地帶等），改劃房屋用地作短、中期房屋發展；然而截至去年11月，仍有差不多一半（91幅）土地有待改劃，而改劃過程動輒以年計算，實際需時甚或因個別情況而增加，房屋項目延誤落成機會實在不小。

相對改撥私營房屋用地作公營房屋之用，改劃「生地」更為困難。除了須為項目改劃進行技術研究及環境評估，政府還須為項目對相關部門、房委會及區議會進行諮詢；再者，改劃用地建議亦須經城規會審議，過程動輒需時逾年，若遇上大量申述甚至司法覆核，勢必造成相當程度的延誤；另外，部分改劃用地須作收地及清拆、平整土地及提供基建，甚至因重置現有公共設施而延長發展時間。

改劃過程耗時本無不妥，問題乃改劃土地為未來十年房屋供應的主要來源。政府目標於未來十年分別供應公營房屋31.5萬個單位、私營房屋13.5萬個單位，而改劃得來的210幅土地則預計於短中期內提供逾38萬個單位，幾乎為整個長策目標的八成半，然而改劃土地不但穩定性低，更甚有延誤、未能達標的機會；以公營房屋預計落成量為例，未來5年的公營房屋落成量僅為約10萬個，已與長策目標（五年內提供15.75萬個單位）相差甚遠，更不用說此預計量大有機會因項目延誤而落空。政府深知改劃用地充滿變數，難以如期符合長策目標，卻明知不可為而為之，實無異於濫竽充數。諷刺的是，為加快房屋供應，政府選擇以改撥私營用地作公營房屋發展，惟其改劃用途卻同樣出現延誤問題。

誠然，政府須押重注於改劃用地，無疑因欠缺熟地供應所致；但政府開發熟地的方法，卻無一不受社會憂慮、質疑，現政府更因管治困局所限，暫無力量硬闖諸項造地大計；故此，港府必須果斷採用更為直接、更具民意支持的土地開發手法。「01觀點」已多次指出，大規模採用《收回土地條例》收購發展商閒置農地，乃為最具效率、且情理兼備的建屋手段。官員常說施政要迎難而上，如今政府果真處於困境，若要浴火重生，更應盡力廣建住房，修補官民關係，治療社會撕裂。

另外，既然造地困難重重，政府亦應考慮其他調控居住成本的揩施，而重設租務管制自然是不二之法，直接為熾熱的樓市及租住市場降溫，從而舒緩市民的居住壓力。政府欲將施政重心重置於民生之上，實施租管自然是民心所在，政府實不宜一再推搪。