土地未收回　規劃被主導　公私合營須先解決三大迷思

土地供應專責小組去年底提交最終報告，當中，公私合營發展模式被綑綁作特定發展用途，是八個土地選項中的特例，自辯論開展以來已引起多番爭議。就此，小組建議就公私營合作項目中公營房屋所佔的比例訂下明確指標，並引入一套「公開、公平及透明」的公私營合作及評審申請機制等。
本周三（20日），發展局局長黃偉綸指政府全盤接納土供組的八個方案。不過，公私合營計劃仍存在三大迷思，政府規劃須以大眾利益為本，以收回土地條例發展農地應為優先選項。

一、 公共與商業利益的矛盾

公私合營計劃屬自願性質，由地產商主動申請，預計將吸引一些地產商改變農地用途。四大地產商囤積多年逾千公頃的農地儲備，作為私人管理的資產，定必以商業利益最大化為優先考慮。

事實上，公私合營存在公眾與商業利益的矛盾。政府介入私人市場，要求發展商興建公營房屋項目，相對地政府需為發展商提供經濟誘因，改變土地用途、增加地積比及興建大型基建等，只有讓地產商能從中獲利，才有機會吸引其主動參與計劃。有關私營項目的規管與公共資源投放，難免會傾向發展商的利益，計劃在本質上已將發展商的商業利益凌駕於公共利益。但目前社會有迫切的公共房屋需求，政府應認識到公私合營難以解決當前困局。

當然，政府表示會以嚴謹機制審批公私合營項目，但前車可鑑，這個機制現時仍是空中樓閣。2014年，時任特首梁振英曾於施政報告提出「補地價仲裁先導計劃」，強調獨立、公平、透明，但市場反應冷淡，截至去年11月，地政總署共向土地契約修訂/換地個案的申請人發出32次邀請（涉及16個項目），最終只有兩宗個案的發展商同意參與，其中一宗於2016年初完成仲裁，恒地當時以補地價約3,926萬元，改劃元朗大旗嶺項目為住宅地。因此計劃未必能成為中短期內主要的土地供應來源，難以評估其受歡迎程度。

二、 官商勾結疑慮

公私營合作的最大爭議，莫過於大眾對其「官商勾結」或利益輸送的疑慮。政府保留私人土地的業權，並開放了土地的房屋建設用途，則須確保項目在發展商管理下不會變質。然而，「01觀點」早已指出，過往馬灣的公私合營項目揭示發展商拖延執行承諾。政府未盡管理及監察責任，公眾難免質疑日後機制仍會偏私，對公私合營模式失去信心。

公私合營不單關乎發展成本或建屋進度，更是將區域大部分的規劃的主導權交予私人發展商。在天水圍的公私合營項目中，政府與發展商簽下私人備忘協議，規定政府建築物內商業項目不能威脅私人商業設施，及後公營街市的建設更因此備受阻撓。發展商有機會通過介入項目的規劃，訂定犧牲公眾利益以增加商業收益的措施，對居民生活上影響深遠。縱然政府表示新的公私營合作發展會透明、公開，但根據往績，在龐大的利益驅使下，官員有動機與發展商私相授受，作出違背市民利益的舉措，公私合營已難取信於民。

三、 公私營比例只計新增單位數量

去年施政報告指出政府任內會增加公營房屋比例，日後政府開拓的新增房屋單位，七成用於公營房屋，在公私合營計劃中，則將七成樓面面積用作興建公營房屋。不過，有關比例並非以土地面積計算，目前私營項目的地積比遠低於公營，令私營市場佔據大量土地，而公營房屋的居住面積及周邊配套設施有限，公屋質素得不到保證。因此，政府不應只則重新增單位供應目標，而須為整體土地面積供應的公私營比例訂定長遠目標，改變供應結構。

目前政府興建公營房屋數字持續落後於《長策》目標，去年運房局預計，未來五年房委會有約9.75萬個公營房屋單位落成，但公屋及資助房屋的建屋量遠低於長策目標分別25%及35%，亦低於長策的每年平均目標。公營房屋有迫切需求，市民的基本住屋權尚未受到保障，新增土地理應以公營房屋為主。

因此，與其公私合營，政府更應審視適合發展的農地，大規模以《收回土地條例》收回地產商的農地，過往政府亦曾以條例收回土地進行沙田、屯門及橫洲等地的公屋發展，只要向私人土地業權人作合理賠償，則已尊重私有財產的價值，收回土地作長遠規劃應為更優先的選項。政府應負起興建公營房屋的責任，為解決住屋問題展現決心，通過主導規劃，避免上述公私合營的流弊，長遠令新增土地惠及市民。