房委會擬修改居屋資格機制　供應不變只會掀「中產內戰」

本港置業成本高昂，令每次資助房屋的申請均成為「幸運大抽獎」。然而，新一年居屋發售安排發布在即，有傳房委會將調整家庭入息限額計算機制，料將今期入息限額調低約百分之四，勢排除不少原合資格家庭於「抽獎」之外。調低居屋申請入息限額，既有人認為能更善用資助房屋資源，亦有指對喪失資格者不甚公平，兩方理據紮實，實難分對錯。歸根究柢，居屋供應長期有限，如此有關房屋分配的爭論無非是「累鬥累」之談，要根治問題，政府應在不減少公屋、居屋供應的前提下，盡早恆常化首置盤的供應，讓超出入息限額的市民亦可入住公營房屋。

一般而言，房委會以「住戶開支」為計算基準，量度出一般家庭上車所需的住戶入息金額；當中，住戶開支由「住屋開支」及「非住屋開支」組成，大概指月供上車盤的有關開支與一般家庭非住屋的消費開支。換言之，官方視該限額為某家庭是否具備於私人市場置業能力的標準。

有傳房委會計劃修訂沿用多年的居屋家庭入息計算機制，因為該計算標準一直以位於擴展市區或新界區中樓齡為10年、實用面積為40平方米的私人住宅單位為上車盤的基準，有指政府認為10年私樓樓價高昂，上車客一般更傾向在樓齡較高屋苑置業，故仍將之視作上車標準或已失參考價值，並有需要調升至20年。按此計算，今期居屋家庭入息限額將由現時的5.7萬元下降至5.5萬元。

居屋申請入息限額下調，無疑會淘汰不少原具申請資格人士。至於如此修訂是否妥當，正反雙方均各執其詞。對支持者而言，調低申請人士的入息限額有助將資源分配至更具住屋需要的人士，更能還資助居屋計劃的政策原意。過去房委會的計算方式一直被市價牽着鼻走，如在2016年至2018年間，居屋家庭入息限額已由49,000元上升至57,000元，白表申請數量更加由48,500宗升至236,000宗，以2018年為例，居屋的超額認購量更高達58倍。即使居屋申請量上升或受影響於當年單位供應量與單位質素，入息限額上升始終降低了申請門檻，令競爭更為嚴烈；更甚者，有論者認為更多具能力負擔私樓的家庭因而受惠於居屋政策，從而分薄更需政府資助置業人士的資源。

然而，在新一輪居屋申請被「剔出」申請資格的人士，是否具有負擔私樓能力？房委會的「住戶開支」計算只量度了家庭月入能否支付置業後的家庭開支，並無考慮到住戶有否能力付出首期上車。房委會的計算方式假設了，為購買價值為560萬元的10年樓齡上車盤，月入57,000元的家庭能透支其月入所有，勉強應付供樓款項及其他生活開支，惟此計算方式建基於市民已儲有足夠首期上車。但當上車盤動輒500萬、600萬，即如房委會預料，樓齡相差10年將影響樓價約一成，購買樓價500萬的樓價仍須近100萬作兩成首期，加上樓價升幅遠遠拋離市民儲蓄速度，相信若無「父幹」加持，月入超過居屋入息限額的家庭仍難以於私人市場內上車。

居屋原意的確為協助經濟條件較差的人士置業，理論上當然是將房屋單位集中供應予月入較低家庭應更接近政策原意，提升資源分配效率；但當樓價脫韁，更多市民未能負擔私宅「癲價」，以往被視為經濟條件較佳的人士亦未必無購買資助房屋的需要。若然硬是對比兩者的居屋需要，只會陷入「窮人鬥窮人」的困局，無助解決問題。

問題的癥結顯然是政府供應資助房屋乏力。其實政府近年推出首置上車盤，理應能與居屋功能上作出更好的分工，既能為無奈超出居屋入息限額的家庭提供「出路」，亦能提升居屋分配效率；惟有關計劃供應力度更為疲乏，開展至今只成功推出市建局項目，另一位於安達臣道的項目仍久未上馬，上述理想的分工只能流於泛泛。因此，政府須調整各資助房屋的功能，以妥善照興各階層的置業需要，在不減少未來居屋供應的前提下，盡早恆常化首置盤的供應。