港樓價仍高企　調控樓市措拖忌輕易「鬆綁」

樓市始見回調，已有「聲音」猜測政府或會放寬樓市調控政策，惟本港樓價仍然高企，遠超一般家庭所能負擔，貿然為樓市「鬆綁」，恐弄巧反拙。

樓價雖回調　去年全年仍升

上周日，財政司司長陳茂波在網誌指出，「在不致令樓市『火上加油』，不影響銀行體系風險的前提下，研究為有能力供款但首期不足的上車客，尋求解決方案」。此番說話一出，隨即惹來市場無限猜測，甚至估計是政府將放寬按揭成數的信號。不過，特首林鄭月娥今日﹙8 日﹚已立即出來「滅火」，直言放寬按揭須極度審慎考慮，現階段不會「減辣」。

的確，現時仍未到政府出手時機，原因很簡單，本港樓價依然「貴到嚇死人」！過去一段長時間，本港私樓樓價指數狂升，例如自2016年4月開始，連續28個月上揚，漲幅達到45%。即使去年8至11月私樓樓價下累跌7.2%，但一如林鄭月娥點出，整年計樓價仍然上升。

如果政府在樓市稍為弱勢時，已即時為樓市「鬆綁」，有可能令外界以為政府「擔心」樓價調整，而暗地「托市」，恐導致本港敏感的樓市重拾升勢，年輕一輩就更難上車，也令政府興建公營房屋面對更大壓力。

放寬按揭成數　僅「數字遊戲」

就以提升按揭成數為例，雖然市場不乏「供得起樓但無首期」的「無殼蝸牛」，但放寬更多按揭成數比例，亦不見得對他們一定是好事，難改樓價高企的事實。以一個家庭月入4萬元為例，借6成按揭，買下700萬元物業，首期須付280萬元，總貸款額達420萬元。假設還款期30年、按揭利率2.375厘，每月供款約為16,323元，供樓負擔比率為41%。
 
如任何條件不變，按揭成數上調至7成後，上車客首期雖然降至210萬元，但總貸款額同時升至490萬元，每月供款約19,044元，供樓負擔比率急升至63 %，不但隨時未能通過銀行按揭壓測，比率本身亦屬於偏高水平。

前車可鑑　新加坡「減辣」後再「加辣」

再者，政府貿然加辣或減辣，對樓市的影響，可大可小。以新加坡為例，早於2009年開始，為熾熱的樓市實施辣招，其後亦多次加辣，樓市開始降溫。然而，當局在2017年3月首次為樓市減辣，豈料樓市炒風復燃，當局一年後重推辣招穩住市場，包括去年7月增加當地人及海外買家額外買方印花稅（ABSD）稅率。

新加坡的例子，或許未能全然應用於香港的情況，但面對樓價高企的困局，調控樓市措拖切忌輕易「鬆綁」，特區政府理應引以為戒。