【施政報告】東北發展須加以深思　宜納高球場一併規劃

政府於2007年宣布「新界東北發展計劃」，多年來爭議不絕，使項目不斷延後，政府至今仍未展開收地程序，料落成時間仍有變數。最新一份施政報告亦無就此着墨更多，難怪社會對計劃淡忘。然而，縱然東北發展逐漸失落於鎂光燈下，當中卻有不少細節值得公眾深思。特別近年來社會漸漸凝聚了共識，要求發展粉嶺高爾夫球場等土地，政府宜綜合多項土地發展，更整全地規劃新界東北的未來發展。

房屋公私比調整　仍未符合公眾期望

事實上，東北發展並非全無動向。政府今年擬增加新界東北發展新區內的公營房屋發展密度，並於近日透過土木工程拓展署向城規會申請，放寬八幅位於古洞北和粉嶺北用地的地積比率及高度限制；政府預計，藉提升地積比率（2至20%），能在區內額外增加近12,000個公營房屋單位，並能將公營房屋比例由六成提升至六成八，配合林鄭於施政報告提出的新公／私營房屋比例（7：3）。

政府希望藉提升土地使用效率，增加公營房屋的供應，方向固然正確，但事實上，改變的只是公／私房屋單位比例，而非用地面積之比；政府只是提升原用在公營房屋及有關用途的土地的地積比，並無額外增加區內興建公屋的住宅用地，即無改變新發展區的公／私營房屋用地比重。換言之，東北新區在未來仍然極有可能豪宅林立，而公營房屋卻會更密集建於區內部分地點。

另外，政府亦未有交代東北項目內各公營房屋類型的比重。必須指出，自林鄭上任後，公營房屋的定義變得模糊：它不再單指出租公屋和出售居屋，現更泛指綠置居、首置上車盤等資助房屋類別。《香港01》社論亦曾指出，政府早已強調未來的公營房屋供應並非由出租公屋作主導，料所謂「公營房屋」中有相當一部分是用作協助中產市民置業的首置上車盤。誠然，政府有需要協助非基層市民置業，但公眾對出租公屋需求仍然殷切，官方卻未有言明增建單位中用作出租公屋的份額，不保證能舒緩公屋輪候戶的嚴峻困境。在這情況下，政府須認真考慮以用地面積為本，改革未來公／私房屋比例，徹底提高公營房屋在整體房屋供應的重要性。

發展高球場共識明確　須整全規劃「加強版」東北新區

另一方面，諸如棕地、粉嶺高爾夫球場等新界發展選項，均獲社會普遍支持，而且在地理位置上亦毗鄰東北新發展區，相當適宜併合一起發展。當中，發展高爾球場更可謂是民意所在，惟政府在新一份施政報告內卻隻字不提，實在教人失望。其實，面積高達172公頃的粉嶺高爾球場，與北面的古洞北、粉嶺北新區僅為一路之隔，兩者協同規劃必能促進更具效率的發展，並為新界東北規劃帶來更大彈性及空間。

事實上，當考慮到未來的東北發展，反對發展高球場者的論點根本站不住腳。有意見指，粉嶺高爾夫球場未能支持高密度發展，因大量人口移入會對目前基建產生過大負荷；同時，高球場位置不靠近未來東北的鐵路發展，不利發展民居。

首先，如此論述假設了高爾夫球場被收回後將只用作房屋發展，同時無視了鄰近東北新區的存在。其實，粉嶺高爾夫球場面積較粉嶺北發展新區還大（164公頃），絕對具空間發展住宅所須的基建及配套設施，甚至能夠獨立成區；倘若與整個東北發展區一併規劃，政府不但可以發展高球場、古洞北及粉嶺北三區共享的基建設施，更可以在制定土地用途時更顯靈活。

另外，有關高球場位置並不靠近鐵路發展的說法，同樣不具說服力。在未來北環線落成後，高爾夫球場的位置將介乎於上水站及古洞站之間，居民可接駁東、西鐵線來往市區及新界西，絕對未如反對者所想像般不便；當然，粉嶺高球場用地佔地極廣，愈是位於西、南部位置，便更為遠離上述的鐵路站，但關鍵只是區內能否發展足夠的交通配套。諸如天水圍的情況，天水圍北居民能透過輕鐵及接駁巴士等，輕易到達位於南部的西鐵站；同時亦設有多條來往市區的巴士線，以便市民出行。由此證明，有關交通不便的批評根本不易成立。

總括而言，新界東北發展項目完工仍需一定時間，惟公眾仍須密切留意有關發展，以確保有關發展能對社會產生最大的裨益；不過，隨時間推移，社會開始凝聚發展粉嶺高爾夫球場的共識，未有寸進的東北發展反倒衍生機會，予政府一併規劃古洞北、粉嶺北及高球場等地，提高整體發展效率。目前所欠的，只餘政府願意在既得利益者反對下收回土地、撥亂反正的決心。