違契農地遭充公　地政總署須摒棄「鴕鳥政策」　全面執法

上個月，地政總署以「違規搭建」為由，罕見充公一幅約6,000平方呎農地。涉事地段位於大埔半山洲，緊鄰鳳凰山道觀蓬萊閬苑山門，向南50米則是大型村屋屋苑「山頂花園」。地政總署回應《香港01》查詢時指，大埔地政處於2015年已發現該處有人不合法佔用政府土地，並違契興建一座兩層高、佔地共237平方米（約2,550平方呎）築有高牆的住宅，當中1,776平方呎位於上述地段的私人農地上，775平方呎位於毗鄰的政府土地上。該地皮雖然問題多多，業權人仍成功於2016年脫手轉讓；據查，承接人為民建聯大埔支部副主席、大埔前區議員林泉。按道理，林泉經營多間地產代理公司，自己亦是持牌地產代理，他理應知道自己購入的農地及其之上的花園洋房存在問題，然而，林泉不顧違契及佔用官地的事實、「毅然」選擇購入該幅農地，其所作所為實在耐人尋味。
林泉上一手的業權人公然違契，而林泉則無甚顧慮地購入違契的農地及佔用官地的洋房，兩者在在都顯示了對地政總署這一執法部門的輕視。

事實上，地政總署對於這幅問題叢生的農地並非不聞不問，只不過，地政總署的執法行動明顯滯後。林泉於2016年8月將僭建房屋連同農地一起購入，同年12月，林泉便已收到政府警告信，警告信指該地段上有違規構建物，要求林於28天內拆除；隔年2月，政府正式對其釘契，顯示林對警告信似乎未予理會；今年6月，地政總署進一步行動，將其充公。根據地政總署執行契約條款，對於違約使用土地的個案，一般會先發警告信，得不到妥善回應的話便會釘契，最後一步才是充公。地政總署負責執管「佔官地」及「違契」兩種情況，地政總署該次的執法行動合情合法，是應有之責。

不過，《香港01》記者發現，充公至今，林泉夫婦仍然居於其中。地政總署接受查詢時表示，對於仍於上址居住的佔用人，地政處會根據《土地（雜項條文）條例》採取管制行動，包括在現場張貼法定通知，要求佔用人在限期前停止佔用土地，佔用人若不及時搬出可能會被檢控。

事到如今，林泉搬出佔用土地只是早晚的事情。但整起事件仍須追問的是，既然大埔地政處於2015年已經發現違契構建物及不合法佔用政府土地的情況，為何地政總署當初未能及時執管？如果地政處能夠及時敦促業權人作出糾正甚或將其釘契，林泉還能於2016年花100萬將該幅農地連同僭建房屋收入囊中嗎？

一般而言，若發現有人佔用政府土地，地政總署可根據《土地（雜項條文）條例》採取土地管制行動，包括在糾正期限屆滿後接管仍留在土地上的財產或構築物；而至於私人土地的業主違契，該署可採取執行契約條款行動，包括在持續違契的情況下收回土地。觀乎今次事件，大埔地政處於2015年已經發現該幅農地同時存在「佔用政府土地」及「違契」的情況；按理說，業權人同時干犯兩項違規行為，地政總署應該更有理由加強執法、嚴密監視、嚴厲打擊，然而，業權人當時非但沒有將違規構建物拆除，而且還繼續佔據政府用地，甚至於2016年成功將違契農地連同僭建房屋轉讓於林泉。換言之，地政總署今次的行動其實是一次「遲到的」執法。

必須說明的是，地政總署的遲到執法已經持續經年。2017年9月，申訴專員公署發布「地政總署對某違規村屋的管制行動」主動調查報告，批評地政總署辦事不力，更措辭嚴厲地指該署「行事散漫」。報告更揭發有新界農地業權持有人非法在官地上僭建村屋，又霸佔圍封政府土地，阻礙村民出入，違規情況逾廿年；署方雖多番巡查發信卻無更嚴厲行動，執管行動明顯欠缺果斷及阻嚇性。

另外，地政總署多年來一直以資源有限為由，不會就「佔地」及「違契」情況定期進行主動巡查，一般只會在收到投訴或其他部門轉介後方前往視察。而對於執法緩慢的批評，地政總署屢以「不屬須優先處理」、「只屬中等優次」、「不危險」、「非緊急」等說法作為辯解，但這無疑會讓人對地政總署的執管行動心存僥倖，以為可以躲過執法機構的制裁，成為「漏網之魚」。

香港是一個法治社會，而執法機構之於法治彰顯是關鍵一環。作為執法機構，地政總署不能再奉行「鴕鳥政策」，對於「違契」及「佔官地」的肆虐，地政總署不能只待收到投訴、轉介或者傳媒報道才進行巡查；相反，署方應調配資源，盡快制訂主動巡查機制；與此同時，署方應該提升執管行動的效率，以更有效地阻嚇違規。總括而言，只有地政總署錙銖必較、全面執法，部分「有心人士」才不會心存僥倖、鑽執法的漏洞；而地政總署的執法人員亦能避免「選擇性執法」及「執法力度鬆緊不一」的批評，從而樹立自身「不偏不倚」的應有形象、擺脫執法過程進退失據的窘境。