【首置上車盤．博評】益市民，還是益地產商？

特首林鄭月娥最近向傳媒透露會在施政報告中詳細說明她在選舉期間所提議的首次置業上車盤。這個建議在社會大眾中引發非常大的討論。有很多人士認為這是一個對中產階層的置業良機，但亦有人提出這個計劃只是單單益了擁有新界土地的地產商。

其實在過去幾屆的行政長官，都有一種房屋新政策症候群現象。每一個特首新上任的時候，都提出新的房屋政策去顯示他解決房屋問題的決心。但是無論是曾蔭權的置安心，或者是梁振英的港人港地，都是以失敗告終。所以這個計劃能否成功就要看特首林鄭月娥的魄力、勇氣及怎樣平衡各方面的利益。

其實在彭定康年代已經推行過夾心階層居屋，所以首置上車盤並不是什麼轟天動地的革新建議。首次上車盤的內容似乎是只賣給並沒有擁有物業的中產人士，收入在五萬到七萬之間。這種做法就是將資助的範圍向上調整。這涉及一個操作的問題，就是這些首置盤是否容許一般申請居屋人士參與申請。若果都可以的話，這些五萬到七萬元收入的中產階級家庭，他們中簽的機會就會大大減低。

但是這個計劃最重要的核心問題就是地從何來？從特首林鄭月娥所說，她不會動用公屋及居屋的土地，似乎她能夠選擇就是現時各大地產商在新界所擁有的一億平方呎的農地。亦因為這個計劃，使得這些農地近期變得有更高價值，所以各擁有大批新界土地地產商的股價近期齊齊爆升。可以說當中產階層未被入住這些樓宇之前，地產商已經從這個計劃獲得最大益處。

因為政府要從地產商的土地儲備獲得新的土地來源，從而興建首置計劃，所以必然要同地產商合作。若果特首林鄭月娥是急於求成，而希望在短短兩三年間完成第一批的計劃的話，這就會被地產商看到弱點，而提出一些對地產商極之有利的條件。其實以往亦有地產商提過送地給政府起樓幫助年青人置業，但其實該地產商所送的土地是農地，而且是經過幾次上城規會申請改為住宅地都失敗的農地。從這點，這幅農地的價值是非常的低。若果沒有政府的協助，這些農地就永遠都是農地，不能夠改劃為住宅地。所以政府在與地產商合作的時候，要清楚分析地產商的農地本身並不是當然地可以變為住宅地，他們要在政府協助下，才有機會通過城規會的申請。所以整個計劃都應該從這個基礎去討論。

另外一個重點，就是很多這些農地基本是在很偏遠的地方，並沒有道路及基本建設。在計算這些土地開發成本的時候，應該由地產商承擔，否則就變為由納稅人資助地產商。

這個計劃最重要的一個原則，就是公私營合作計劃下，公眾利益一定要有最大的保障，例如若果一幅農地轉做住宅地後，在該地段中所起到的樓宇應該最少有七成以上是首置上車盤，以顯示土地的轉變對公眾利益有最大的保障。

這個計劃推行的時候，一定要參考以往鼓勵發展商發展而被發展商鑽空子的各種經驗，從而減少納稅人損失。無論是以往私人參建居屋的紅灣半島，或者是透過環保建築而使到地產商利用這個政策變成發水樓，或者幾年前鼓勵地產商興建公共空間，最後變成地產商及私人業主的私人康樂地段等等，這些教訓是要吸取的。

最後這個計劃最重要的，就是能設計一個透明度高、公平合理與發展商合作的模式，以及讓公眾辯論。不可以因為急於求成而只是揀選某些大地產商合作，亦不可以為了首置早日落成而完全讓地產商主導這個計劃。

（文章純屬作者意見，不代表香港01立場。）