三代命案背後的土地爭議 地產商囤地30年終遇上北部都會區藍圖
2025年2月振興新村懷疑自殺及謀殺案，三名死者是姓文一家三代人，懷疑是孫子殺死父親和爺爺後自殺。93歲的死者「文叔」早年繼承父輩大量元朗新田土地，有三宗土地官司與發展商纏繞逾20年，最新一宗更在案發翌日判決，文叔敗訴。
警方仍在調查死因，翻看土地官司的法庭判決，無法得知死者與家人之間的關係，但從這些官司，可探討發展商近30年，在香港現行制度下收地、囤地的策略，是研究香港「土地問題」的案例。這些土地分別位於北部都會區的新田科技城和牛潭尾大學城，規劃區域內或剛好在邊界外。發展商囤地，用30年時間等待，終於換到一個北都願景，而好像文叔那樣，分散的私人地主，又是否可能得到回報呢？
新田魚塘地恒基收地 發展難度極高
最新一宗官司爭拗的土地是元朗新田魚塘地，也是三宗官司中面積最大的一幅，現場所見是丟空荒廢了，與附近真正的魚塘很不同。這幅土地位於米埔新村旁邊，直接看到深圳的高樓大廈，步行至加州豪園大約20分鐘。
1987年4月文叔與其他兄弟一共九人，從父輩繼承這幅17.8萬平方呎的土地。1997年其他八兄弟，將九分之八的業權，以5,290萬元，賣給發展商「新基業發展有限公司」。「新基業發展」的董事是關乃雄，他是恒基兆業創辦人、「四叔」李兆基的妹夫，曾多次代表恒基收地。2003年恒基在年報上，將這間公司列為擁有100%股權的主要附屬公司。
九兄弟僅一人不賣地 26年後收購價低63%
要發展一幅地要過好多關，但最重要的第一關，就是要取得100%業權。法庭紀錄無文叔不賣地的原因，到2024年1月，新基業再向文叔開價243萬元，換算百分百業權的呎價是123元，即經過26年，價錢低了63%；文叔還價2,378萬元，折合百分百業權呎價是1,200元。
雙方談不攏後對簿公堂，法庭形容文叔開價不合理及不實際，發展商亦提出分劃業權，其中原因包括2018年收到地政處警告信，指土地上有20個貨櫃集裝箱，建築材料倉庫等違例構建物需要拆除，否則將收回該地段。發展商曾要求文叔共同移除這些構建物承擔費用，但文叔沒有作出任何回覆。
法庭裁決劃分土地
法官最終判發展商得直，雙方須按業權比例分劃地皮，文叔獲得担竿洲路附近的九分之一地皮。
發展商1997年收地開出高價，當時是樓市高峰，相鄰的加州花園正值入伙、轉售得如火如荼，不過就算發展商成功收地，要在這個魚塘發展私宅並不容易，起碼要過三關。第一關購得完整業權，已經蹉跎28年。
濕地緩衝區內 城規會七次否決
第二關要得到城規會批准填塘。根據城規會紀錄，2000至2006年間，城規會曾接獲四個將這塊地填塘的申請，連同上訴否決了七次，原因包括沒有建丁屋的迫切需求，批准的話會做成不良先例及破壞周遭環境等。這塊地在米埔村的濕地緩衝區內，除非生態影響評估結果為，發展項目不會造成不可緩解的負面影響，否則不得在緩衝區展開任何發展項目。
就算過到生態環境這一關，這塊地於原居民村米埔村的村界範圍內，是主要屬意作丁屋發展的「鄉村式發展」地帶，要改為興建豪宅，就要村代表指出村內已有足夠地皮，應付未來十年男丁的建屋需求。
新田科技城大綱邊界外
換言之這幅地如果要發展，要過兩次城規會，每一次的難度系數都非常高。
根據發展局提交給立法會的文件，這幅地剛好在，新田科技城建議發展大綱圖的範圍外，相鄰的是新田科技城第一期第二階段發展的「創新科技」用途土地，還未有發展時間表，而新田科技城內已規劃了公私營房屋用地。
新田部屋旁零碎土地 新世界擁有
元朗牛潭尾過渡性房屋「新田部屋」有1,080個單位，地皮由新世界提供，由基督教香港信義會營運，2024年已入伙，計劃營運五年。在「新田部屋」旁，有四塊不相鄰、相距不遠的地皮，面積合共約2萬平方呎，是第二宗官司的士地，目前由新世界擁有。
這些地同樣是文叔與其他八兄弟在1987年繼承的，2018至2019年發展商新世界，以約1,010萬元向文叔的八兄弟購入約90%的業權，文叔亦一直不肯賣。新世界入稟法院，表明若成功併購，會納入過渡性房屋項目，長遠希望發展住宅屋苑。
法庭批「出售令」
法官在2024年3月批出出售令，判辭指四地皮相近但不相連較難興建房屋，考慮到過渡性房屋計劃的存在，將有關地段併入屬良好時機。文叔上訴失敗，新世界用181萬元購入土地業權，換算百分百業權的呎價約758元，比八兄弟賣地的價格高約50%。
由於這地皮不屬村界內，且早年已獲批准作住宅（丙類）用地，即作低密度私宅發展。發展商的策略是先配合政府的臨時房屋計劃，無論稍後於申請出售令或提高地積比，都較易獲得法官及城規會批准。新世界2023年已向城規會申請，將地皮由住宅丙轉為住宅乙類地皮，地積比由0.4倍增至5倍，正等候城規會審理。
新田科技城公營房屋、政府機構規劃用地內
這些地在新田科技城第一期第一階段發展的公營房屋和道路範圍，以及一期第二階段發展的政府機構社區用地範圍內，由於不近鐵路北環線新田站，預計2034年才入伙。不過政府仍未公布向發展商收地、換地的計劃。
假設發展商得不到城規會批准發展私人住宅，政府若按科技城規劃收地，現時近年政府以第一級農地收地補償率收地參考價每呎1,070元，發展商可獲2,386萬元，不計利息因素，較向文氏兄弟收地合共付出的1,200萬元，仍賺約一倍。
牛潭尾大學城住宅發展區範圍
第三幅地在元朗牛潭尾真善路旁，是政府2024年底公布的「北都大學教育城」範圍內，規劃中的住宅發展區，現場所見是有空地和貨倉；與該土地相鄰、在河對岸的用地，就是規劃中的第三間醫學院及教學醫院。
法庭判劃分 仍持有800呎地
這幅土地共7400平方呎，收地的發展商是「培利發展」，董事與新田魚塘地的「新基業」一樣，是四叔李兆基的妹夫關乃雄，據恒基地產2016年年報，這間公司是恒基的附屬公司。
2006至2007年，發展商用144.8萬元，向文叔的八兄弟購入九分之八的業權，換算百分百業權的呎價約220元；到2014年法官批准將土地劃分，文叔分得九分一，即819平方呎。
未知用作私宅或公屋
政府的願景就是，牛潭美大學城的住宅發展區首批居民可在2034年遷入。若案中土地屬私宅用途，近年政府的做法是會容許發展商原址換地，即是補地價建高層私宅。
私人地主需等待發展商上門，以呎價2,000至3,000元收地，這幅劃剩九分之一的土地，收購價約200萬元；若地皮最終劃為公屋或其他公共用途，政府收地一般按每呎1,070元計算，總價只有約87萬元。
《分劃條例》賦權法官下令分劃或出售物業
大家或許會奇怪，地產商為何獲得法庭支持、強制小地主出售地皮？
文叔的三場土地訴訟，地產商都是根據《分劃條例》向法院申請分劃或頒出售令。《條例》列明，任何土地財產由兩個或以上人士持有，法院均可命令分劃或出售土地財產。
過往的案例中，法官主要考慮三個因素作出決定，分別是分劃土地的可行性、原告人是否有其他方法脫離共有權的束縛，以及分劃或出售令會否會對任何一方造成不利或極大困境。如法官認為，雙方最大利益是繼續共同擁有該財產，或命令會使其中一方陷入重大困境，就可拒絕申請。
恒基向文叔提出的兩場訴訟，都是申請分劃面積較大的地皮，分劃後文叔的地皮仍可獨立作有意義的發展。法庭最後頒下「分劃」命令，將地權分割，文叔仍可在相關地皮的邊緣，按業權分數，保住自己的一份土地。
文叔自行出庭上訴 無法與地產商律師抗衡
相反，涉新世界個案的地皮較小，判辭指分劃後地皮不可能獨立使用，亦難單獨賣出，會造成土地空置；若出售予地產商，將它納入過渡性房屋計劃，可增加該計劃的社會價值。文叔無使用涉案土地，法官評估後認為賣地對雙方更有利，故按《條例》下令出售。
文叔沒有委聘律師自行上訴，判辭形容文叔陳述的案情內容「紛繁蕪雜」，大部份並無任何理據或者與本案無關。判辭指文叔陳情的的唯一重點，即不同意出售，但並未就此提出任何更進一步的理據。最終文叔無法與地產商律師抗衡，法官以上訴理據薄弱為由判文叔敗訴，並下令文叔支付地產商訟費。
在這案例中，法官直接為土地訂下底價，命令新世界的代表律師按《分劃條例》及《受托人條例》，用私人協約的方式出售土地，並為賣地訂下時限，超時未完成就要公開拍賣土地。法官下令，賣地所得須先支付地租、差餉、地產商佣金、律師費等費用，最後才按業權，將餘下收益的18分之一分予文叔，其餘歸地產商。
北部都會區「分階段」變「全速推動」
中央港澳辦主任夏寶龍2月初南下後，北部都會區發展的字眼，由上一份財政預算案的「分階段推動」，變成最新一份的、就算千億財赤下都要「全速推動」。
命案警方還在調查之中，無論是涉案的土地，還是與之相鄰的其他一大片區域，在發展的洪流中會變成怎樣，如何平衡普通土地擁有人的利益，可能十年或數十年後才會有答案。
