啟德道項目流標 市建局:長實作價顯著低於市場預期水平

撰文:蔡偉南
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減息後首幅截標地皮、市區重建局九龍城啟德道/沙浦道發展項目,於10月29日落實流標,該項目僅收長實(1113)一份標書。市建局行政總監韋志成於網誌文章指出,入標者對項目的作價將顯著低於市場預期的水平,不開標價以免對低迷市道增加負面影響。

市建局指出,由於該局只收到一份標書,再加上入標者額外新增與項目招標條款明顯有差異的條款,按入標時期樓市市況表現仍然疲弱,加上預視九龍城區屬未來新樓供應「重鎮」,以及日後此區新樓的供求情況,不難估計,入標者對項目的作價將顯著低於市場預期的水平,所稱「希望市建局財務收益不受損害」的說法,值得商榷。

不開標價以免對低迷市道增加負面影響

在此情況下,若市建局勉強批標,不但違反市建局應審慎理財的原則,若按一貫程序批標後公布標價,對當時已經相當低迷的樓市來說,只會是「雪上加霜」,而釋出的負面訊息,相信會進一步打擊物業的銷情,對提振物業市道沒有半點幫助。

局方表示考慮到市場氣氛、整體社會利益及維持市建局公信力等方面,市建局收回標書及不審議標價的決定,以當時環境來說,是最為合理、公平及負責任的做法。

長實代表早前到場遞交標書。

市建局又指,在評審標書期間,對於不符合招標條款的標書,市建局按程序不會審議其財務建議及不開啟標價。然而,在整個審標批標程序完成並公布結果後,市建局會開啟所有標書的標價,作內部分析用途,了解市場對有關項目的入標取態,作為日後部署推出其他項目招標的參考。

市建局就沙浦道項目的審標批標程序早前已經完成。從開標價之後得出的結果,證實當時作出「不批標、不開標」的決定正確。按項目在推出招標期間,報章引述專業測量師對項目估價的推測,有關入標標價遠低於市場估值的下限。局方相信,假如當時公布該份標書的標價,對樓市會造成一定的衝擊和連鎖反應。

按機制不會公布有關標價

有見施政報告提出放寬住宅按揭成數至七成,提振用家及投資者置業的信心;近月樓盤銷售亦呈現好轉,香港住宅樓市回暖並有望趨向平穩發展,因此,局方選擇在這時候與公眾分享當時市建局就沙浦道項目的考慮、思路和理據;然而,由於是次的標書不符合招標條款,局方仍按機制,不會公布有關標價。

地盤面積約57,124平方呎 僅收長實一份標書

項目地盤面積約57,124平方呎,可發展的總樓面面積上限為514,121平方呎,預計可提供約810伙。

市建局啟德道重建項目。

總樓面51萬呎、涉810伙

項目於2019年2月開展,並於2020年9月29日獲行政長官會同行政會議核准。項目地盤面積約57,124平方呎,可發展的總樓面面積上限為514,121平方呎,預計可提供約810個住宅單位;市建局將撥出超過5,382平方呎的淨作業樓面面積,用作興建一所社區幼兒中心。

項目是連接九龍城舊區與啟德新發展區的重要節點,市建局將重新規劃及重整道路網路和城市肌理,以興建一個面積約10,764平方呎的地下廣場,當中設有零售店舖,並連接一條由政府負責興建的行人隧道至啟德新發展區未來的地下購物街。項目亦會興建一個地庫停車場,提供約300個公眾停車位。

此外,地下廣場的地面空間亦將結合毗鄰市建局另一個已獲核准的衙前圍道/賈炳達道發展項目(KC-017)的部份範圍,構建成為結合休憩空間及商業設施的門戶廣場。

市建局啟德道重建項目。