悲情樓市已起了質的變化!　「購買力冬眠時期」即將結束!｜汪敦敬

施政報告宣佈了之後的樓市變化，到了現在，可以用順利去形容。

日前同業和筆者分享他們10月份樓花銷售的數據歸納（見圖一），我們發覺3000萬元以上的成交達170宗，但這只是一手的數量。

再看看過去幾年，包括樓價最高及最低的平均數，根據土地註冊處2018年至2024年9月平均每月一手及二手2000萬元以上的住宅成交量大概是244宗（見圖二），大家都可以粗略地評估到10月份一手加上二手是差不多這個數目，甚至有機會更多，即是反映較貴重物業。

筆者認為施政報告宣佈之後幾乎一至兩日內已經回復正常，回復正常不單只在數量上，大家有沒有留意很多豪宅板塊，其實價格都不會低過疫情前的，在乎這些單位是否合乎最新主導的購買力（尤其是內地人）喜歡的模式，這亦是我們之前曾經評論施政報告裡面，優化「新資本投資者入境計劃」容許投資5000萬元或以上住宅物業的效用，會首先將較貴重物業拔尖收復，然後再發揮擴散的正面影響，整個市場活化行動，市場將來回復的最大影響力源於三點。

第一點，中央的救市令到股票市場活躍，使有些人由悲觀轉樂觀，亦解除了一些之前被「蟹貨」所綁的人，令到不少資金可以重新流動。

第二點，施政報告對市場的修正。

第三點，美國減息令到定期息口下跌，自然海量的資金回歸市場。

上文提及170宗樓花的數字是不包括二手市場，二手市場其實亦有不少豪宅甚至一些真正的半山/山頂豪宅，多了很多人才來到港，人才匯聚，外來人來買豪宅是代表人才和錢財都重聚香港，當然好消息是不斷的，包括香港的PMI回升到52.2的增長情況，其實連最差的零售業，雖然和過去一年比較，我們好像損失慘重，但今次不是最低，最低是7月份，其實我們已經連續兩個月是由谷底輕微回升。

筆者相信香港消費市場會由谷底不斷輕微回升，如果以萬象更新來形容現在的市場我是同意，或者這樣說，本人相信很多地產代理公司的老闆和我一樣對10月份的生意額是滿意的，但很奇怪，我們覺得滿意的市道，甚至萬象更新的市場，在這個時候亦有另一班人是更用力唱淡，這真是一個眾生相。

希望看官明白很多都只是一些情懷的矛盾，千萬不要當真實去影響你買樓，包括筆者的意見在內，要買樓的人都放開一邊，然後根據自己的需要及情況去計數。

筆者相信香港會一天比一天更幸福。

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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