施政報告2024｜住宅按揭借7成　余偉文:銀行體系可應對樓價大調整

【施政報告2024/李家超/施政報告】行政長官李家超今日（16日）早上11時會到立法會宣讀任內三份施政報告。其中金管局將放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。

金管局表示，自2024年2月政府撤銷住宅物業需求管理措施和金管局修訂物業按揭貸款的監管措施，住宅物業市場略為改善。住宅物業成交由2024年第一季每月平均3,300宗，上升至第二季每月平均6,000宗。隨着市場氣氛回軟，第三季成交量回落至每月平均3,400宗。

官方住宅樓價在2024年首八個月下跌6.2%，較二○二一年高位累計調整26.6%。非住宅物業市場亦持續調整，寫字樓、分層工廠大廈及零售物業的價格在2024年首八個月分别進一步下跌17.5%、11.8% 及13.0%。此外，外圍環境仍然面對許多不明朗因素，包括美國的減息步伐仍有不少變數。

物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，是因應市場的情況採取合適措施，一方面確保銀行妥善管理風險，另一方面盡量減低措施對市民正常樓宇買賣活動的影響。綜合各方面的考慮，金管局認為在繼續維持銀行體系穩定及物業按揭貸款風險得到妥善管理的前提下，現時有空間進一步修訂逆周期宏觀審慎監管措施：

第一：所有住宅物業，不論物業的價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成。

第二：以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由六成提升至七成，與以「供款與入息比率」為審批基礎的物業按揭貸款看齊。此項修訂適用於所有住宅物業和非住宅物業（包括寫字樓、商鋪及工廈等）。

第三：非自用物業的「供款與入息比率」上限由四成調升至五成，與自用物業的「供款與入息比率」上限看齊。此項修訂適用於所有住宅物業和非住宅物業。

第四：取消按揭申請人在申請按揭時如有就其他按揭物業作出借貸或擔保，須調低所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」上限10個百分點的要求。

經修訂後，所有住宅物業和非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成，「供款與入息比率」上限劃一為五成。

以上修訂即日生效，適用於今日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。有關修訂同樣適用於早前已經簽訂臨時買賣合約並且在今日或以後預計完成的樓花物業的按揭申請。

余偉文：銀行體系有充裕緩衝應對樓價大幅調整

金管局總裁余偉文表示，金管局今次是因應市場發展而決定修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，將最高按揭成數和「供款與入息比率」上限回復至二○○九年開始實施逆周期措施以前的水平。即使推出今日公布的措施，香港銀行體系仍然有充裕的緩衝去應對樓價一旦出現大幅調整的挑戰。再次提醒市民，置業是一項長期承擔，在作買樓決定時，應該小心評估風險，量力而為。

金管局會繼續密切留意市場發展，並會因應物業市場的最新情況，推出合適措施保障銀行體系穩定。

2024年2月底樓市全面撤辣

近年香港房地產市場持續向下，政府相關政策也隨之改變，以配合市況。當中最重要為2024年2月底公佈的《財政預算案》，當時財政司司長陳茂波公佈撤銷所有住宅物業需求管理措施（全面撤辣），即時所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。又認為在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。

本財年地價收入27億、僅佔目標8.2%

本港樓市市況疲弱，發展商入標投地意欲較低。2024/25年財政年度，政府合共賣出一幅沙田小瀝源源順圍住宅官地，以及兩個電動車充電站項目，賣地收入合共涉資約7.22億元。如連同補地價收益計算，估計亦只有約27億元，僅佔全年目標330億元約8.2%，表現強差人意。

有測量師認為，目前新盤項目需以一個超平價錢發售才能吸引更多買家承接，低價開盤策略是令到發展商投地出價表現保守的主要原因。

全年住宅供應目標1.32萬伙　暫時僅達標32%

綜合本財年首兩季暫時住宅供應情況，至今合共提供4,275伙，接近全年目標13,200伙的32%。當中包括首季（4至6月）沙田小瀝源源順圍住宅官地280伙、第二季（7至9月）將於10月25日截標的沙田小瀝源沙田圍路住宅官地570伙、其餘則為私人重建項目共3,425伙。

不過，若單計已批出的小瀝源源順圍280伙計，僅佔全年目標的2.1%，反映大量的住宅供應並非來自政府。

↓↓沙田小瀝源小型住宅地↓↓

本財年地價收入27億　新世界粉嶺北補地價佔20億

發展局局長甯漢豪早前於第三季賣地計劃透露，目前本財年地價收入約27億元，即扣除兩個電動車充電站項目及沙田小瀝源源順圍住宅官地的逾7億元收入，餘下約20億元地價收入屬補地價收益。當中，新世界發展（0017）與招商蛇口發展的粉嶺北新發展區商住項目，則傳出成功以20億元完成補地價協議。