珺瓏灣拖佣1.5億②｜新盤回佣條款存漏洞？ 一文拆解特殊協議手法
恆大．珺瓏灣（現改名緹岸）早前被爆拖欠地產代理佣金，先後遭三間本地地產代理商包括美聯物業、香港置業和中原地產入稟追討。近日《香港01》接獲恆大．珺瓏灣（現名緹岸）業主求助，指買入單位以來已事隔4年，但一直未能收到地產代理所承諾的回佣及回贈。涉及苦主人數超過300人，估計牽涉的佣金高達1.5億元。
苦主之一的林先生在經過多方追討後，發現最初與美聯物業簽署的回佣紙的條款存在漏洞，其後懷疑美聯與發展商達成協議，利用條款漏洞而拒絕發放佣金。《香港01》向熟識房地產範疇的衞達仕律師事務所朱寶琼律師查詢，她表示回佣紙條款比較簡單，容易存在漏洞及灰色地帶，令地產代理有更大空間去詮釋條文並進行處理。建議業主們發起訴訟，尋求法律途徑解決。
至於美聯發言人回覆《香港01》表示，於2021年底應收之「恆大．珺瓏灣」代埋佣金，至今仍有超過一半未能收回。又重申尊重合約精神，無意拖延支付該項目的現金回贈。
已簽訂回佣紙、惟受數項條件限制
事件追溯至2021年林先生與美聯協議簽訂的現金回贈確認書（俗稱回佣紙），上方雖清楚列明買家經美聯買入單位後可獲15萬元回贈，但同時需受數項條件限制。
代理需收到「全數」佣金才發放回贈
其中一項為美聯需從發展商處收到物業的「全數」佣金才會發放回贈。而美聯其後聲稱由於林先生的單位目前只從發展商處收回2萬元，距離全數15萬元佣金還差13萬元，尚未「收齊」數。因此基於上述的條款而未能支付回贈。
美聯與發展商達成佣金協議、市傳「賣一間回三間」
林先生對於美聯的説法感到質疑。首先，美聯於項目拖佣風波後曾公開宣佈已就佣金一事與發展商達成協議，並獲委任為項目的獨家銷售代理。
而當時市傳恆大．珺瓏灣發展商提出的新方案為，地產代理每售出一個恆大．珺瓏灣的貨尾單位，發展商便會額外支付前期欠付的兩個樓價相若單位的佣金。即代理賣出一伙單位，即可領取三伙單位的佣金，當中有兩伙為之前所拖欠的單位佣金。
↓↓恆大．珺瓏灣拖佣案時序表↓↓
重新銷售再賣出150伙 惟早前300伙無一人收到佣金
林先生指，自項目恢復銷售委托以來，根據成交記錄冊後顯示，項目已陸續售出約150伙單位。若按該方案計算，發展商理應已經支付約300伙之前受拖欠的單位的佣金，代理行亦理應收到報酬從而發放回贈。但至今群組内超過300名業主，沒有一人成功收到代理的回贈。
加上發展商「福彩發展」負責人曾向林先生表示，已向美聯支付約4,000萬元佣金。林先生感到非常不解，明明自己的單位佣金僅15萬元，為何美聯一直堅稱未「收齊」數。
協議做法非常規、佣金並非支付個別單位
隨後林先生前往福彩發展的母公司東建國際的辦公室，並成功堵截福彩發展董事王彬然查詢。王彬然解釋，福彩與美聯達成的協議中，支付佣金的形式為一筆筆特定金額，只要達成某個條件後福彩會向美聯支付一筆單獨的佣金，但沒有寫明佣金會用作支付個別單位。即佣金的發放條件並不是常規的每賣出一間單位，就支付該單位的佣金。林先生才恍然大悟，並質疑該做法存在漏洞。
懷疑美聯將佣金平分至所有單位、無法「收齊」數
林先生表示，有理由相信正是由於協議沒有寫明佣金是支付哪一個單位，美聯大可以將收到的佣金平分至每個受拖欠的單位，而不是率先償還部分單位。因此所有單位都只收到了一部分佣金，但礙於回佣紙條款限制，只要單位未完全「收齊」數，業主都無法獲得回佣。
林先生這個推斷亦符合早前獲美聯回覆，聲稱其單位目前只收回2萬元，而這個「2萬/15萬」的進度到底何時完成，似乎仍是遙遙無期。
或待項目全數沽出餘貨才可取回佣金
林先生認為這個漏洞根本是發展商及美聯有意為之，雙方刻意串謀令買家根本收不到回佣。只要項目未全數沽出所有餘貨，他們買入的單位就不可能100%收齊佣金「咁多個單位，就算每個單位少2蚊都係未收齊。」
對於是次事件，他感到非常憤怒及無奈，他表示從沒有想過原來發展商及香港龍頭的地產代理行，會用這種欺詐的手法騙取市民。而目前項目尚有200多伙貨尾單位未賣出，林先生認為取回佣金的機會渺茫。
「新鴻基個凱旋門賣左26年，直到上年（2023年）先賣曬最後一個單位...26年後我都化左灰啦！」
回佣紙為正式合約、惟條款簡單容易存在漏洞
就上述情況，記者向衞達仕律師事務所朱寶琼律師咨詢，到底美聯與林先生簽訂的回佣紙是否具有法律效力呢？律師指，回佣紙是有關回贈細節的書面證明，單憑此文件，安排是合法的。回佣紙本質上是一份合約，如列明的條件已達成，代理理應根據承諾發放回佣。
不過，回佣紙條款的確比較簡單，因此容易存在漏洞及灰色地帶。例如何謂「該物業全數佣金」沒有定義，亦未有一個特定的限期內要求美聯支付回佣金額，因此美聯會有更大空間去詮釋條文並進行處理。
條款對「全數佣金」定義不清晰
至於美聯是否可以「未收齊」數為由拒絕發放佣金，朱律師解釋由於條款對「該物業全數佣金」沒有定義，所以現階段難以判斷其是否一個合理的原因。在法律訴訟中，法庭除了會以「合理性(reasonableness)」去定奪外，亦會尊重各方的商業考量及安排。如發展商及代理的協議中的確沒有寫清楚佣金支付是否與單位出售先後有關連，法庭未必認為現時做法完全不合理。當中仍視乎有沒有其他證據，如發展商及代理的會計紀錄等等。
因此對於整起事件，朱律師還是建議業主們發起訴訟，尋求法律途徑解決。當中許多發展商或代理方口頭聲稱的佣金協議内容，亦可透過法庭要求他們披露相關文件及證據。
美聯：合作協議屬商業機密、美聯應收之佣金有一半未能收回
記者隨後向美聯物業作出查詢，包括目前佣金發放的情況，及接受恆大．珺瓏灣獨家銷售委託的原因等等。美聯發言人回覆指，美聯作為地產代理，不定期會獲得發展商獨家銷售委託，雙方的合作協議屬商業機密，恕不便披露細節。不過美聯表示，美聯於2021年底應收之「恆大．珺瓏灣」代埋佣金，至今仍有超過一半未能收回。
佣金是地產代理收入命脈、已盡一切努力追討
美聯續指，佣金是地產代理收入的命脈，發展商拖欠佣金，除了影響員工的生計，還令其公司聲譽受損，因未能支付現金回贈予買方，令買家誤會我們不守諾言。美聯在致力銷售的同時，亦高度重視客戶關係。因此，公司已盡一切努力，以及採取一應所需的行動，全力追討未收到之佣金。
無意拖延回贈、希望與業主一同促請發展商盡快支付
美聯重申，尊重合約精神，無意拖延支付該項目的現金回贈，亦希望與業主一同促請發展商盡快支付該項目拖欠的佣金。公司將於收到發展商就相關物業繳付全數佣金後，按回贈確認書的條款支付相關回贈予買家。
福彩發展母企東建國際未回應
記者同時亦去信及致電「福彩發展」的母企東建國際查詢，惟於截稿前未有回應。