【美國加息】息魔要令樓價回落　專家︰美息升至2.5厘才見真章

美國聯儲局又再加息四分之一厘，令聯邦基金利率目標區間達1厘至1.25厘，意味借貸成本面臨上升壓力。金管局今早隨即宣布跟加利率，將貼現窗基本利率上調0.25厘，由1.25厘上調至1.5厘。聯儲局還暗示，今年加息1次，而明年底聯邦基金利率預測中位值為2.1厘，亦預示明年加息次數達到3次。

萊坊林浩文︰升至2.5厘才「見真章」

息魔陸續有來，市民最關心的莫過於對本港樓市之影響。金管局總裁陳德霖今早亦呼籲市民不要掉以輕心，管理好風險，置業時要充份考慮能否承受市場價格的波動，以及未來20年、30年的利率風險。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，若要單靠利息令樓價下跌，起碼要待聯邦基金利率升至2.5厘時才「見真章」。

今輪加息周期，美國聯儲局在2015年12月率先打響槍聲，加息四分之一厘，終結零息時代，連同今次的利率上調，18個月來已累計加息4次。不過，對於港人而言，美國加息可謂是「不痛不癢」，事關早年有分析指加息之下對樓價升勢有壓抑，但事實顯示毫無影響，有二手樓價指標更在上周出現第16個星期上升，打破1997年創下的紀錄，樓價再度破頂。

利率基數低　小幅加息不痛不癢

美國加息目前未能影響香港樓價，主因是香港銀行體系無意跟隨美國加息，承造按揭的銀行只是輕微增加按揭利息，借按業主的成本未見明顯上升，自然有條件安心持貨。同樣地，準備上車的買家對借貸的心理壓力也下降。林浩文解釋，即使按息跟隨聯邦利率加0.25厘，以每100萬元的貸款額計，每個月都只增加借款人約百多元的利息支出，目前自住客的借貸金額一般在300萬至500萬元之間，在聯儲局加息後理論上也只是每月多付數百元利息，不算吃重。而且，自住客更佔去整體買家的7成人數，過份借貸的投資者客其實屬少數。

所以，要靠利息因素令業主有沽貨壓力，需要累積更大的利息升幅，林浩文估算，聯邦基金利率起碼要到2.25厘至2.5厘之間時，按揭利息的增加就會開始「入肉」，「每百萬(元)多咗千幾蚊利息」。

問題在於，美國加息步伐並不算快，以每年加息3次、每次0.25厘的幅度計，要2年後才見2.25厘至2.5厘的聯邦基金利率區隔。此外，美國經濟表現不穩定，明年能否維持今年的加息速度成疑，令林浩文覺得加息對買家和業主有心理影響，多過實際影響，「明年加息次數好難估，應該都會加嘅，但步伐要睇返美國經濟表現。」

香港銀行錢多　未有意欲跟隨加息

至於香港銀行體系不跟隨美國調整利率，則與銀行體系結餘仍然「水浸」有關。中銀香港﹙2388﹚投資管理總經理陳少平在美國今年3月加息後便指出，香港銀行體系結餘約2,600億元，若計及外匯基金票據，整個體系的可動用資金更高達1萬億元，在資本充斥的情況下，港元拆息隨美息向上的機會不大，「唔夠錢咪去貼現窗拎錢……﹙但﹚根本無人『要錢』，3個月拆息得果厘幾，每日拆借出去都要蝕錢，市場已表示我不同意港息要加。」

不過，陳少平留有註腳，指港元兌美元的匯率達7.8水平以上，可能出現資金大量流走的情況，屆時香港銀行界或許就會有加息壓力。港元匯率近期多數處於7.79算的水平，周一晚上曾觸及7.8算。未來銀行體系的資金流向，值得留意。

另一個更重要的因素，是不少業主已經「供斷」物業，有數據顯示，接近6成業主已經完成按揭供款，換言之，加息多少對這類業主已沒有直接影響。基於香港業主持貨力強，且預期香港今、明年經濟穩定，林浩文預料美國今年下半年僅再加息一次，明年加息又有難度，香港樓價在下半年仍會繼續升3%至5%。