東涌東站項目「零標書」有道理？　 港鐵股價19年見了頂｜鄭昆侖

就環球息口可能見頂的市場預期，上週筆者的看法是「頂多先信住一兩成」。近日美國聯儲局主席鮑威爾跟一些FOMC官員都在表示現時息口水平未有把握可以將美國通脹率壓到2%的目標水平。換句話說，太早假設息口見頂，似乎是不太明智的。至於利率水平偏高是否一定利淡股市？這很視乎相關股份否位於有利的地點以及行業。舉例說，第3季業績強差人意的中芯（0981）在11月10日下跌6.8%至21.8港元。同一日華虹半導體（1347）甚至大挫15.8%至16.96港元。反觀，在同一日環球半導體股份普遍造好。台積電ADR(TSM)上升6.4%至97.44美元。AMD也上升4.4%至118.9美元。

儘管坊間一路在吹奏的華為Mate 60手機涉由中芯代工的7奈米（7nm)晶片，但這似乎沒有為中芯帶來太多好處。在2023年第3季, 中芯的毛利率由22年第3季的38.9%跌至23年第3季的19.8%。管理層表示第4季毛利率僅為16-18%水平左右。相比之下,台積電的毛利率由22年第3季的60.4%僅跌至23年第3季的54.3%（而且按季毛利率已企穩）。近期在中國內地人氣很高的小米14（旗艦級別）售價約為4,000元人民幣，手機晶片是由台積電代工的「Snapdragon 8 gen 3 （3至4nm工藝)」。反過來說，售價逾8,000元人民幣的華為Mate 60手機，7nm晶片代工廠中芯則面對毛利率大跌。此等奇異事件，看來需要高人進行解畫。

東涌東站物業發展項目「零標書」，進一步影響到住宅樓市道

港鐵（0066）東涌東站第一期物業發展項目在上週五（11月10日）截標，錄得「零標書」，即場流標。這亦成為今年第6幅流標地皮，也是自2013年2月份港鐵天水圍天榮站物業發展項目因「零入標」而流標以來，再度有港鐵地產項目未能吸引到任何地產發展商出價競投。

有本地地產商的高層隨即接受傳媒訪問，指出中標財團需要興建約8萬呎商場、地庫以及停車場，但全部商用物業要無償交還予港鐵，因此每呎地價成本高達3,000至4,000港元。

計入額外的建築成本（每呎3,000至4,000港元），發展商隨時要付每呎總成本6,000至8,000港元。值得留意，據某地產代理的資料數據，東涌區平均呎價已從2021年8月份的14,200港元跌至最近的11,000港元左右。另外，東涌東站相對於東涌站（附近有大型購物中心、酒店）的地段估值亦有需要打一個折扣。

換句話說，東涌東站的地產項目所涉的預期利潤不吸引，因此眾地產發展商「選擇躺平」亦是合理做法。

作為主要本地地皮供應者之一的港鐵，似乎開始要面對本地樓市轉弱的問題。港鐵一貫的做法是在新發展的鐵路沿線，與地產發展商合作發展鐵路上蓋物業、又會興建商場收租。

現時不少地產發展商的主要任務是出售貨尾單位（尤其是在啟德、將軍澳、屯門、元朗等地）、跟政府洽談新界農地的發展路向、甚至是削減債務水平。至於財務狀況較為穩健的信置（0083）（7.96港元）、長實（1113）（37.95港元）,在高息環境下減少投地兼且「躺住收息」，也容易立於不敗之地。

港鐵與不少本地地產商：早在2019年年中已見了大頂

港鐵現價已跌至28.65港元水平，或者是自2014年5月以來的最低水平。事實上，港鐵已在2019年7月份見了歷史頂位（54港元左右）股市早在2019年年中已預視香港樓市快將見頂，只不過實體樓市的參與者的市場觸覺似乎較為遲鈍，直至2023年第2季才開始識驚。近期不少住宅樓成交價（包括港島東太古城）,已回到2015至2016年的呎價水平。

作為半隻公用股兼半隻地產股，港鐵的單日股價波動性一向偏低，只不過中長線格局仍然逃不開本地樓市的大週期。仍未「瞓醒」的投資者，大概是時侯要醒一醒了。

【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師

作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。

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