銀行加息如「落雨收遮」　新地減派息屬合理賽果｜鄭昆侖

「好天開傘，落雨收遮」，這個是自古以來各地銀行的慣常做法。換個角度，順風順水嗰陣，銀行叫你借錢消費、地產代理（俗稱AA）同你講唔會加息所以要買樓。就連政府都會「幫你」加大槓桿，按揭再多可以借到9成。那麼在2021年、2022年好似「借錢買樓一定冇死錯」的事情，在2023年3月份之後似乎忽然成為了一件「幾麻煩」的事情。

市場水緊迫使銀行「加快收遮」，做不做「定息按揭」屬博奕遊戲

自從匯豐香港在9月8日（黑雨假期）宣佈將「H按封頂位」由3.6厘水平調升至4.125厘水平，隨即多間本地主要銀行亦將按揭利率調高。期中，有中小型銀行更加將H按利率調高至約5厘水平。相對於大型銀行，本地的中小型銀行的融資成本會高一些，因此「最快頂唔順」的便是中小型銀行。

毫無疑問，銀行的加息行為等同「落雨收遮」。如果今天想借錢，除了銀行貸款批核會有所收緊之外，就算俾你借到錢利息水平也會高很多。

全球的投資級別債券的債息水平，自從2022年年初起已經明顯上升。至於筆者認為是一項德政的定息按揭計劃（由香港政府旗下的按揭証券公司所推行），相關的定息水平在2022年10月至11月當時僅為1.99至2.19厘。唔信的話，不妨自行在網絡自行搜尋「定息按揭計劃正式成為恆常計劃（2021年10月29日）」的文章。

那當然，由於當時的H按利率水平大約是1.5至1.7厘、而且當時大多數置業者仍然「沉醉」於QE美夢之中，因此參與定息按揭計劃的人不會太多。

儘管近幾年買了樓的人應該「蝕章」，但是如果在相對低息環境可以鎖定供樓利息水平的話，至少可以控制現金流支出水平（即使有一天按揭息率升至5厘或更高，你都唔太似會爆煲）。

最新的定息按揭利率水平已上升至4.5至4.8厘。想對沖利率進一步上升風險，又或者「堅持」利率水平會好快回落，那一個「賭法」比較上有利這個是個別置業者的自身考量了。

金管局要求放寬按揭成數，銀行亦只有「加息趕客」

今時今日，去銀行做港元或美元定期，至少有4厘。銀行同業拆息反反覆之後，又再次貼近5厘水平。再者，自從今年3月份長實（1113）在屯門「飛揚2期」放一個「深水炸彈」之後，新盤市場出現很明顯的減價潮。

近日，由路勁地產(1098)以及深圳控股（0604）合作發展的屯門掃管笏新盤「凱和山」開價，最低呎價見9,168港元，而平均折實價約為11,088港元。

如果你話銀行的貸款風險管控部門完全唔擔心，好難令人相信。假若按揭貸款扺押品（即住宅物業）的流動價值涉很大的波動性，那麼銀行一是1）收緊按揭成數、再不便是2）加息（去趕客 / 彌補額外風險）。

由於近期香港金管局（HKMA)要求銀行放寬按揭成數（不用按揭保險）至7成（對於成交價為1,500萬港元或以下的物業），因此多間銀行似乎只有「加息趕客」這一條路可以走了。

新地減派息「不太意外」,惟數碼通的債券撥備「耐人尋味」

新地（0016）在公佈23財年業績之後，宣佈24財年起將派息比率設在40至50%的水平。由於不少人估計在一手樓市場吹「寒風」的情況下，新地的賣樓利潤向下機會偏高（高於樓市出現價量齊升的機會率），因此24財年派息水平似乎會向下。

投資界別亦存在一批「衛道之仕」,認為新地「忽然減派息」猶如十惡不赦的行為。筆者當然認為上市企業能夠保持現金派息固然最好，但是作為一間涉及高行業週期的地產股，新地的本質是一隻周期股。反過來說，一手樓情況極具挑戰性，因此新地的盈利以及派息向下, 屬「合理賽果」。

再者，2019年7月初新地當時的股價水平見136港元。其實，股價已經反覆向下了好幾年（最新股價82.2港元水平），只不過不少投資者似乎懶得進行觀察而已。

如果說到有保留，那應同系的數碼通（0315）忽然在23年錄得約2億港元的債券減值撥備,這個才真正涉爭議性了。保守型投資者買一隻電訊股諗住可以收息，估也估不到管理層已將一部份現金資源投資一些「疑似高風險」的債券。而且，直到今天，管理層仍未明確交代這些是甚麼債券，亦欠奉解釋將來如何避免類似情況的發生。

管理層只指出「集團近期發現組合中有部分債券的發行人面對財政困難」。換句說話，這些債券應該不算是投資級別（Investment Grade）的水平了。

數碼通的股價水平低至4.1港元水平，亦是自2010年8月以來的最低水平，亦似乎是平得有道理了。

【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師

作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。

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